打房大刀揮向自住客?30 年房貸恐成絕響?換屋族貸款必懂 4 眉角,銀行過招不吃虧!


打房大刀揮向自住客?30 年房貸限縮 換屋族恐遭殃

近期盛傳 30 年房貸將絕跡,引起市場不小的恐慌,實際上,該措施對首購族「網開一面」,反而是換屋族首當其衝。若不想換屋夢碎,購屋和貸款時都必須格外謹慎。自從央行在今(2022)年 5 月初拋出限縮 30 年房貸的震撼彈,購屋族無不人人自危,深怕成為打炒房政策下的無辜犧牲者,尤其是財力有限的首購族更成了驚弓之鳥,擔心餘生再也無緣買房。

事實上,央行後續已做出解釋,30 年房貸的管制對象預計包含 4 類族群和樣態:公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第 3 戶以上購屋貸款。換句話說,首購族並不在央行打擊的範圍內,但換屋族卻有可能遭受「流彈」波及。儘管 6 月 16 日召開的央行理監事會議並未進一步加碼信用管制措施,但未來政策仍有可能隨時變化,換屋族不可掉以輕心。

錢雜誌 APP 上線啦!

 

30 年房貸助小資圓夢,卻也成「炒房神器」

根據統計,台灣目前使用 30 年房貸的比例將近 4 成,較過往增加不少,顯見在薪資凍漲的情況下,越來越多小資族必須借助 30 年房貸才能一圓買房夢。對換屋族而言,更是可以利用 30 年房貸和寬限期來降低月付金,以度過買賣兩戶房產中間的轉換期。

然而許多投資客將 30 年房貸與寬限期視為能夠大開槓桿的「炒房神器」,因為僅須投入自備款與少量資金即可購屋,而且短期轉手獲利之後又能再如法泡製。政府實施幾波打炒房措施後,眼見房價幾乎紋風不動,於是才又將大刀揮向 30 年房貸。

限縮 30 年房貸的衝擊到底有多大?

屋比房屋總監陳傑鳴指出,若以貸款 1,000 萬元、利率 1.7%、本息均攤來試算,30 年期的每月房貸支出約為 3.5 萬元,但若縮短為 20 年期,月繳金額則高達 4.9 萬元,差額將近 1.4 萬元,對資金有限的換屋族來說,將是不小的負擔。

再從央行管制的對象來看,公司法人或購置高價住宅與第 3 戶以上住宅的自然人,理論上其購屋目的均可視為投資置產,然而在所謂「特定地區」購買第 2 戶房屋的自然人,卻同時包含了投資置產與換屋的民眾,這也代表若政策付諸實行,特定地區的換屋族便會成為遭無辜錯殺的對象。

目前央行定義的特定地區包括台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、新竹縣、新竹市等 8 個縣市,而這 8 個區域的交易件數與金額都占全國 8 成以上,換言之,房貸限縮政策幾乎將換屋族「一網打盡」。陳傑鳴也提醒,央行管制的對象除了貸款的年限、成數會受到限制,利率通常也會較高,同時更無法享有寬限期。

 

3 招重回首購資格,照樣貸到 30 年

若政策真的上路,想申請 30 年房貸的換屋族該如何因應呢?陳傑鳴表示,有 3 種方式可以破解。

  1. 先還再貸:如果原有房子所剩的貸款不多,可提前繳清貸款,只要名下無房貸,就會被銀行視為首購,如此便能規避政策的限制。
  2. 改由無房貸者申貸:不少人以為夫妻名下房產須合併計算,實際上申貸時是以「個人名下房貸」來認定房屋屬於第幾戶,例如先生名下已有 1 戶房貸,假設第 2 屋改由無房貸的太太申貸,一樣可視為第 1 戶,就能享有首購資格。除了由配偶申貸之外,也可由直系親屬擔任貸款人。
  3. 先賣後買:若前述兩種方法都不可行,最後一途就是將名下有貸款的房屋賣掉後,再買進新房與申辦房貸,不過新舊屋中間的銜接問題必須設法解決。

不少民眾還會碰到一個問題,那就是換人申貸時,第 2 人的財力條件可能較差,導致無法貸到預期的款項。對此,信福房屋資深業務史一民表示,每家銀行估價和審核信用、財力條件的標準都不太一樣,建議可多找幾家銀行洽談,有時不同銀行願意放款的金額會有蠻大的差異。

其次,透過房仲或代書也比較容易取得較好的貸款條件,尤其是經驗豐富的代書,因為承辦案量大,與銀行業務往來頻繁,較能為客戶爭取更佳的貸款成數或利率。再者,也可考慮提供保證人,作為財力或信用的加分項目,但銀行通常只接受配偶或直系親屬擔任保證人,而且保證人本身必須具備還款能力,同時不能有信用瑕疵。不過,銀行審核時還是會評估貸款人的負債比是否在安全水位內,假使負債比過高,最終仍有可能無法核貸。史一民也特別提醒,如果兩間房屋的登記名義人不一樣,將無法申請土地增值稅的重購退稅。

30 年房貸預計限縮對象

 

善用裝潢貸款,補足資金缺口

萬一最後核貸成數還是不足,又該如何應變呢?史一民表示,要分成兩種情形來看,第 1 種是貸款人本身的財力和信用條件都沒問題,但因銀行估價比實際成交價來得低,而導致貸款成數不足。若是此種情形,可利用裝潢貸或信貸來補足差額。

史一民解釋,所謂的裝潢貸,是指銀行在房貸以外,額外提供 0.5 成的裝潢金貸款(亦可稱週轉金),此類貸款的利率通常比房貸高出 1~2 碼,但不會比信貸高,因此較信貸划算,不過只有少數幾家銀行有提供。要提醒的是,不論是申請裝潢貸或信貸,貸款人本身的還款能力還是要夠高,才有可能申貸成功。

第 2 種情況是貸款人本身財力不足或信用有瑕疵,這時要再向銀行額外借貸,原則上是不可能的,此時建議向親友借貸,等第 1 屋出售後盡快還清欠款,就能減輕壓力。此外,坊間常有人建議自備款不足時,可利用第 1 屋先行增貸,作為購買第 2 屋的款項,然而史一民指出,近年銀行放款審核趨嚴,多數業者訂有增貸資金不得用於「購屋」、「裝潢」的規定,因此實務上直接將增貸資金拿去買房是行不通的。

須留意的是,即使是由配偶增貸,再將資金轉給另一方作為購屋使用,銀行仍有可能追查得到金流,而且可能導致第 2 屋被拒貸,建議民眾申貸前多詢問代書,以便做好事前規劃。另外,有些屋主會利用房屋增貸的款項進行股票投資,之後如果有第 2 戶的購屋需求,就可以出售股票,轉換成第 2 屋的自備款,換屋族可參考此種模式,靈活運用資金。

 

自備款有限者,購買預售、新成屋較保險

可能也有民眾會擔心,簽約和申貸之後才發現核貸成數不足,事後又無法補足款項,最後必須賠償違約金。對此陳傑鳴表示,不少經驗不足的買方會誤以為貸款成數通常是總價的 8 成,然而實際上根據屋齡、屋況、座落地點的不同,會有不小的差異。一般而言,預售、新成屋可以貸到總價的 7~8 成,而中古屋則為 6~8 成。

若民眾自備款有限,建議購買預售、新成屋,較能避免貸款成數不足的問題。由於預售、新成屋是由建商配合的銀行辦理整批分戶貸款,成數與利率都不會太差,若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足,部分建商甚至會協助補足貸款。

若是購買中古屋,則可以嘗試要求在合約中加註解約條款,如:「房貸須達成交價 8 成,不指定銀行利率及貸款年限,排除個人信用問題外,若無符合銀行願承貸,則無條件解約。」不過在實務上,除非賣家急於賣房,否則多數不會同意這類要求。最後陳傑鳴也建議,若民眾有換屋計劃,又是央行限縮 30 年房貸的對象,還是趁政策上路前盡早完成換屋動作,就能避免貸款的麻煩。

 

換屋族貸款 4 眉角

1. 維持良好信用與固定收入證明

建議至少申辦一張信用卡並持續使用,同時保留固定收入證明,若無薪轉紀錄,應定期將收入存入銀行。

2. 優先向平時往來銀行申貸

如薪轉戶、保險戶、信用卡發卡銀行,若是存款戶,資金最好要有進有出。

3. 先請銀行協助估價再簽約

簽約前先將房屋資料備齊,請銀行協助估價,確認預估的貸款成數和利率,以避免簽約後才因為核貸成數不足而違約。

4. 第 2 屋改由配偶申貸

若配偶名下無貸款、財力與信用條件良好,第 2 屋由配偶申貸可爭取較好貸款成數與利率,且可使用寬限期。

 

更多精彩內容,請鎖定2022年7月號《Money錢》

 ( 圖:shutterstock,僅為示意/本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上 )




猜你喜歡

翻新老屋,再省錢也別忽略這 5 種「看不見」的基礎工程!

休閒公設擺爛,問題出在建商身上!買房建商、營造廠該怎麼選?何世昌告訴你!

何世昌一語道破「老屋重建」真相:地主不想出錢又不出力,還怪建商黑箱作業!

何世昌揭「實價登錄」秘辛!房價透明化了,但政府根本不會告訴你那件事...

別怪政府假打房,怎麼不想想可能是你的問題!何世昌:打房政策只是民意所趨...