好笑吧，1月16日選舉那天，我人走到了投票所，卻沒決定選哪一個政黨？過去幾十年，有幾次工作機會可以選擇留在國外，儘管機會不同，決定倒是一致：選擇在台灣學習、工作、成長、終老。 說台灣優點多，卻也不完美，其中比較不能忍受的就是房子醜，尤其是鐵皮屋，照說台北是首善之區，但違建與鐵皮屋仍隨處可見。好不容易前幾年兩岸關係改善，台北在世界有了全新的定位，加上金融海嘯後各國狂印鈔票，使房價直線上升，老舊房子有了新價值，台北的改建、都更才逐漸熱了起來…… 現代社會競爭激烈，大家都把心思花在工作上，除了謀生，工作也是實現人生價值觀的手段，甚至成了人生的目標！透過工作，讓我們結交更多的朋友、到想去的地方旅遊、住更舒適的房子…… 擁有好房子一直是華人的人生目標之一，可惜近年台灣面對全球化競爭，薪資不進反退，仇富心態蔚然成風，使豪宅、高房價、甚至建商成了社會集體憤怒的出氣口，加上主管機關憂饞畏譏、各行其是，搞得經濟不好，房價卻居高不下，年輕世代怨天尤人，但願新政府真的能解決這些問題。 2015年全台房市的交易量估計在28～29萬戶之間，創下2001年全球網路泡沫以來新低交易量。價格方面，根據相關房仲業者逐季統計的房價指數，大多呈現下跌，以「慘」字總結去年房市表現應該相當傳神。 不久前，我曾以水果指數解釋2015年房市何以至此，主因是高單價物件幾乎沒成交量，使得去年房價主要在反映低單價普通物件，尤其台北市蛋黃區過去一向是豪宅成交量最大的地方，一下子少了豪宅成交，看起來跌幅慘重，但其實並不能反映市場真實面貌，與其說豪宅敗給了景氣，不如說是敗給了無知官員和仇富心態。 4觀點看2016台灣房市 這奇特的現象，主要是受以下幾個因素干擾：首先是2015年初以來房地合一稅議題的發酵，讓不少人對打房抱有相當大的期待，形成市場的觀望氛圍；其次是2016年初總統大選，多數人認為新政府也許會推出更強的打房措施，晚點買應該有利可圖；第3才是美國聯準會（Fed）的升息影響，以為美國升息將帶動台灣利率走揚，貸款成本加重，若出現拋售潮，屆時再買比較划算。 我的看法明顯不同。我認為2016年有利房市的大環境仍然存在，反而是造成2015年觀望的因素將在今年逐一消失，我預期今年價、量都會較去年增加，至少可以確定，這些打算用觀望換取較低購屋成本的人，在蛋黃區很難如願以償。 房地合一稅不會導致房價下跌 今年元旦正式上路的房地合一稅，遊戲規則相當明確，就是「有獲利才繳稅，所得稅率依持有期間遞減」（1年內45%，1～2年35%，2～10年20%，10年以上15%），為自住用途、滿6年且無供營業使用或出租者，有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率一律10%。 我曾在2011年撰文〈奢侈稅後的台北房價不跌反漲〉，指出奢侈稅主要目的是加稅而不是打房，房價仍將持續上漲，勸大家能買則買。事實證明我的預測正確，奢侈稅上路1年後，6都房價果然顯著上漲，只有交易量萎縮。 房地合一稅當然也是加稅，不是打房。不同的是，奢侈稅不論賺賠都要繳稅，房地合一稅是賺錢才需要繳稅，租稅負擔其實比較低，既然奢侈稅沒辦法讓房價下來，那稅更輕的房地合一稅又怎麼會打到房價？因此我預期房地合一稅上路後，影響的仍然是量，價格實際上並不構成影響（蛋白區缺成交量就不妙了）。 聰明人心裡清楚，不管現在或將來，稅能夠不繳最好！所以去年底（2015年12月）6都的買賣移轉棟數達3.6萬棟，較11月暴增一倍以上，顯示縱使有人（包括希望有房可賣的仲介）天天唱衰，還是有一群精打細算的購屋者懂得在大限前搶進，享受日後的免稅紅利！ 經濟前景不佳 資金將比以往寬鬆 美國聯準會於去年底將基準利率上限由0.25%升到0.5%，這是2006年以來美國首次升息，不少人早就認為，台灣央行會跟進升息，使貸款成本提高，導致一部分人拋售房產使房價下跌。 先不論台灣利率要升到多少，才能看到「拋售」的美妙景象，事實上，央行去年就多次明示美國升息、台灣不一定會跟進的看法，主要是考量2015年國際景氣出乎預料的惡化，已經造成台灣出口連續性衰退、經濟成長率不斷下調。 本專欄僅代表專家個人觀點 @全文未完，閱讀完整內容請加入官網會員   《Money錢》成立LINE@官方帳號囉！  趕快按下加入好友吧！     亞洲各國對應景氣惡化，紛紛將貨幣貶值和主動降息，中國、日本、韓國都陸續實施擴大寬鬆、降息及貶值之舉，對台灣重要出口產業構成相當大的壓力。掌握各項數據的彭總裁，考量到產業發展、人民就業……心知肚明台灣不僅沒有升息的條件，還必須被迫降息、貶值來協助企業度過難關。 央行先在去年第3季（9月24日）率先降息半碼，12月15日美國升息後，17日央行又再降半碼，美國升息帶動台灣升息的期待顯然落空，必須強調的是，2016年國際經濟能見度仍然不見起色，亞洲各國可能持續降息及貶值（更可能形成貨幣競貶），若真如此，央行壓力更大，哪可能升息？ 簡單說，降息代表更多資金將釋放到市場上，央行連續兩次降息，使得一年期定存單標售利率來到0.351%，不但連續6期創歷史新低，而且是連續15期滑落！我前年寫過，過多游資已對銀行營運構成壓力，公民營行庫早就拒收大額存款，等於直接懲罰最保守的投資人（只想選擇風險最低的定存）。 這幾年我不只一次提到：資金熱潮是推動台灣房市持續上漲的主因，在缺少投資機會下，過多的資金終究有一部分會流入房市，你想，一間市價二千萬元的房子，即使月租只有兩萬元，年報酬率1.2%，扣除相關稅費，報酬率總比沒利息好吧？請記住，央行這兩次降息，已經為下一波房價上漲儲備了不少動力！ 政府將逐漸放寬房市管制 2015年8月，基於房市風險已下降，央行放寬了實施近5年的不動產信用管制，新北市八里、鶯歌及桃園市全區自管制區刪除，同時提高豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸的最高成數至6成。 11月金管會跟隨央行降息步伐，調降保險業投資不動產最低年化收益率至2.555%，緊接著12月又取消實施4年的銀行不動產貸款集中度列管措施，回歸銀行自主管理，我估計將可釋出1.3兆元資金。去年底，行政院也忙不迭地湊一腳，上調青年安心成家貸款至800萬元（原來500萬元），理由是擴大青年購屋優惠。 放寬管制，代表政府只是想控管房市（並不真想將房市打死），一旦收效就會縮手，特別是兩次降息後，資金環境可說相當寬鬆，國際景氣不佳，出口肯定不好，內需成了提振景氣最容易見效的目標。政府放寬房市管制，一面為過多的游資尋找出路，一面可以藉房地產交易帶動相關內需商機、創造就業……這麼簡單明白、早就該做的事，偏偏主事者就是看不見，我真搞不懂張盛和、張金鶚兩位的腦袋在想什麼？ 可預見的是：新政府只會逐步放寬房市管制、提供內需商機，不太可能再做打房這種蠢事。 住宅政策明確 打房非主軸 房價高漲一向是民怨之首，一般年輕人當然期望政府可以壓抑房價，好減輕購屋負擔，這使房市政策成了民眾判斷政府作為的重要依據。今年總統大選各黨候選人在房市政策都已表態，畢竟這是影響選票的關鍵之一。 你看，兩黨候選人房市的主要政見，民進黨的「居住政策」、「房市治理政策」與「房市產業政策」，是以興建社會住宅，增加供給為主；國民黨則強調租金補貼機制，去化現有空餘屋為主，並鼓勵房東將空屋出租。看到沒？兩大黨都絕口不提打房，也都強調：尊重市場機制。 這結果其實不意外！高人氣的柯文哲市長早就戳穿此盲點，講白了，放眼台北市或6都，都是有房的比沒房多，打房豈不打掉選票？既然兩黨在選舉支票上沒提打房，也沒啥加稅措施，怎麼會在選後突然提出打房措施來打掉支持度呢？ 520以前是購屋好時機 最後還是要提經濟因素，柯市長很聰明：打房會打掉經濟，不能亂打！這道理各黨新任立委誰不明白？今年經濟不佳，主要是國際因素所造成（此非操之在己），而內需則是提振景氣唯一方向，選後再談打房，豈不是要把提振內需的工具都拿掉？這是無論誰執政都不會做的事！ 基於上述，我判斷2016年台灣房市價、量將同步回升，整體表現可望比去年來得好。有意購屋者當然是積極進場看屋，總統就職前是較好的機會，等到大家發現新政府不打房，觀望買盤出籠，可能就要被迫追價了。還有，置產類型上，盡可能要以大眾型產品為主，高總價豪宅仍是政府關注對象。當然，這一切都是假設新政府知道該如何拼經濟 （而非拼選票），否則即使房價強壯如台北市中心，也可能很脆弱。 最後要特別提的是，打房不遺餘力的張金鶚教授，最近推了一個房地產估價網站  （www.houseplus.tw/estimation），說是透過輸入一些房屋特性就可估出價格，我告訴大家，準確性非常低！道理很簡單，光是影響房市的因素已經太多，而影響一間房子成交價格的因素就更加複雜，同一條路上間隔50公尺，房價可能就有很大的差異，這些因素根本不可能一一量化，再套入固定公式估計。 由於2016大環境有利房市往上，一般人如將透過這系統估出來的價格做為買賣依據，不是想賣的人吃大虧、就是想買的人永遠買不到房子。我個人認為張教授建立這個系統，是要吸引別人跟他合作，讓大家用這個故意被低估的價錢去買賣，以便間接實現他始終沒得逞的打房夢想，結果如何，我們就拭目以待。