當臨時有資金需求，例如房屋裝修、創業周轉、醫療支出，或是想整合其他高利率負債時，許多人會想到「房屋二胎」貸款服務。不過，房子已經有房貸，為什麼還可以申請二胎房貸？二胎房貸又是怎麼計算額度的？以下將為您簡單說明。 二胎房貸是什麼？與一胎房貸有什麼不同？ 二胎房貸又稱為「房屋二胎」，是指房屋已經有設定第一順位抵押權，在原有房貸尚未清償的情況下，再以同一間房屋設定「第二順位」抵押權、取得另一筆貸款，所以又稱為二順位房貸。 一胎房屋貸款，大部分是指購屋時向銀行申請的房貸，因為房屋沒有被設定過其他抵押債權，所以銀行會取得房屋的第一順位抵押權。如果名下房屋從來沒有貸款過，因為資金需求需要跟銀行申請房屋抵押貸款，也會叫做一胎房貸。 ● 一胎房貸：房屋的第一順位抵押權。 ● 二胎房貸：已有一胎房貸的前提下，再設定第二順位抵押權。 已經有一胎房貸，為什麼還能貸二胎？ 簡單來說，假設一間房子目前市值約 1,500 萬元，原本向銀行申請房貸，房屋已經設定第一順位抵押權。經過幾年還款後，原房貸剩下約 700 萬元，如果房屋仍有足夠的剩餘擔保價值，就有機會再申請二胎房貸。 同一不動產可以設定多個抵押權，而受償順序則是依登記先後決定。也就是說，若日後房屋進入拍賣程序，第一順位債權人會優先受償，第二順位因為在清償第一順位後，則會就剩餘價值受償。 因此，「房子已經有房貸」的情況，還是可以申請房屋二胎，重點是房屋還有多少可供擔保的價值，以及借款人的條件是否符合貸款機構審核。一胎房貸跟二胎房貸是各自獨立的貸款，不同的債權人，債務人需要繳兩筆月付金，因此厝好貸特別強調，辦二胎要找合法管道，以免一時補了資金、卻被債務壓得喘不過氣。 二胎房貸可以貸多少？額度怎麼評估？ 二胎房貸的額度並不是單純看「房子現在值多少錢」，而是會受到房屋鑑價與第一順位房貸剩餘本金影響，可貸額度計算方式如下： ● 二胎房貸可貸額度：房屋鑑價金額 × 貸款成數 − 一胎房貸剩餘本金 舉例來說，一間房屋經銀行鑑價為 1,000 萬元，銀行評估整體房屋貸款可到鑑價的 8成，等於說最高可貸 800 萬元；如果目前一胎房貸還剩 600 萬元，理論上最高有機會貸到 200 萬元。（1,000萬元 × 80% − 600萬元 = 200萬元 ） 不過這只是估算方式，實際二胎可貸額度仍會受到房屋目前價值（地段、坪數及房屋類型等）、借款人的信用狀況、收入來源與工作穩定度等條件所影響，不一定可以貸到最高額度。 有一胎房貸，哪些情況可以申請房屋二胎？ 一般而言，若想申請房屋二胎，可以先從以下幾個方向檢視自己的條件： 1. 房屋具有一定的剩餘價值 如果房屋目前價值與原房貸餘額之間有一定差距，通常比較有利於二胎貸款的評估。反過來說，如果原房貸剩餘本金還很高，可申請的二胎額度自然可能受到限制。 2. 原房貸還款紀錄正常 如果過去有穩定繳納房貸、沒有長期逾期或嚴重信用瑕疵，通常有助於貸款審核。 二胎貸款本身的風險較一胎房貸高，因此貸款機構也會特別關注借款人的還款紀錄。 3. 收入及還款能力穩定 即使房屋價值足夠，貸款機構還是會考量借款人能不能負擔新增的月付金。因此在申請前，可以先把名下負債的每月還款金額加總，確認新增一筆二胎貸款是否在自己可以接受的範圍內。 哪些人適合考慮申請二胎房貸？ 如果您目前有以下情況，可以進一步評估是否需要申請二胎房貸： 1.已經有房貸，但需要一筆資金 例如房屋裝修、子女教育、債務整合或其他較大筆的資金需求，但不希望直接出售房屋，可以評估利用房屋剩餘價值取得資金。 2.一胎房貸不適合再增加 有些屋主原本的房貸條件、銀行政策或個人財務狀況，未必適合再辦理增貸，此時可以比較二胎房貸等其他方案，不影響原貸款的條件。 3.需要較大筆資金需求者 信用貸款主要依個人信用與收入條件評估，而二胎房貸則會多一項房屋擔保品，因此比較有機會取得大額資金。 不過，二胎房貸並不是「有房子就一定能貸」，借款人務必先諮詢專員、確認每月還款金額在可以負擔的範圍內，再考慮是否申辦。 延伸閱讀：二胎房貸被退件怎麼辦？解析5大常見婉拒原因與解決對策 申請二胎房貸常見問題QA Q1：我的房屋還有價值，但可貸額度為什麼沒有想像中高？ A：很多人申請二胎房貸，以為額度是看房屋市值，或是以為可以貸到最高貸款成數，實際上不是這樣計算。二胎額度會受到房屋鑑價、第一順位房貸餘額、借款人的還款能力等因素影響，並且每間貸款機構的審核方式不同。 Q2：一胎房貸還沒繳多久，可能會影響申請嗎？ A：如果是剛買完房不久，短時間內又想申請二胎房貸，部分金融機構可能會直接打槍，因為他們還沒看到你穩定還款的紀錄，擔心再借錢給你可能會有風險。舉例來說，王道銀行針對二胎房貸就有「原房貸」必須繳滿一年的申請限制，並且這一年的繳款紀錄都要正常才行。 Q3：原本一胎利率低，應該要選轉貸還是申請二胎？ A：假設原本一胎房貸利率很低，如果為了取得更多資金直接辦理房貸轉貸，可能需要重新辦理相關程序，並且負擔塗銷費、違約金等成本。而二胎的其中一個特色，就是保留原本一胎房貸的條件，再另外設定第二順位抵押權，讓你快速取得資金。 一胎房貸利率低，真的需要為了資金需求重新轉貸嗎？其實不一定。除了轉貸之外，也可以將二胎房貸納入比較，保留原有房貸條件，再規劃額外資金。 如果你正在評估房屋二胎，國峯厝好貸提供專業一對一保密且免費諮詢，業務專員詳細說明專案內容，協助你依照房屋價值、原房貸繳款狀況及實際資金需求進行評估，讓你在申請前就先了解適合自己的方案與貸款條件，想清楚再辦。 國峯厝好貸規模全台最大、有國際ISO雙認證、六都皆有實體據點，選擇合法經銷商才能保障您的貸款權益，審核寬鬆、快速滿足您的資金需求！