租賃專法可讓房東乖乖繳稅？
2017/05/16
租屋黑市，租賃專法，房東，稅
台灣住宅長期以購買為主導而忽略租賃市場，為解決這個問題，內政部日前通過「住宅租賃市場發展條例」草案，從「扶持產業」角度來活絡租賃市場，目前行政院已通過將送立法院審議，並列為優先法案，早日完成立法程序。為什麼台灣需要成立「住宅租賃市場發展條例」，中長期會對房地產業造成什麼影響呢？政治大學地政系特聘教授張金鶚表示，台灣租賃最關鍵的是「租屋黑市」問題，因為政府管不到、抓不著，造成許多政策推動窒礙難行。
從事租賃業23年的永勝資產科技集團執行長徐銘達表示， 台灣租賃以個人房東為主，法人反而占少數，粗估台灣有100萬至150萬件流通房屋， 以每年平均10萬元租金計算，至少千億規模的租賃市場淪為地下經濟；加上9成房東並未納稅，造成租屋亂象不斷，而弱勢族群更堪稱租屋市場的「受災戶」。
租屋黑市年產值千億元
影響台灣租賃產業發展
房東不納稅影響有多大？徐銘達用簡單數學計算，以台北租金投報率2.5%計算（租金投報率＝年度租金收入÷總房價×100%，此處假設年度租金收入12萬元、總房價480萬元），房價是租金的40倍，若是房東1年少繳1萬元的房屋租賃所得稅，等於多了1萬元租金收入，相當於房價增值40萬元。
為了徹底解決租屋糾紛，並提高租賃市場品質， 內政部次長花敬群上任後， 從「產業」方向推動立法， 因而有「住宅租賃市場發展條例」草案；重點包括：強化房東與房客租賃關係保障；導引非營利團體協助管理事務處理，並加強爭議處理管道；建立政府代包租代管專業服務制度；建立管理人員專業證照制度，及提供房東租稅優惠措施等。
徐銘達認為，政府鼓勵個人房東釋出房屋，並交由專業經營者代管、轉租，就能享有所得稅、地價稅、房屋稅優惠，讓個人房東能減輕經營負擔，活絡住宅租賃市場；再者，參與租賃的服務人員，政府也要求必須取得專業證照，建構房東放心出租、房客安心居住產業經營用心的制度。
將房屋交給專業經營者
可享稅賦優惠
徐銘達表示，草案規畫方向是快速扶植租賃產業的數量與品質，期待更多業者投入租賃服務業，比如鼓勵更多租屋業者參與，並由政府擔任管理角色，對租屋業者設下資本額、保證金，證照及罰則等規定。
根據目前草案，房東能享受的稅賦誘因包括所得稅、房屋稅及地價稅。所得稅部分，草案規定房東若將房屋委託給代管或租賃住宅服務業，租期超過1年，每戶每月租金6,000元以下，房東可免繳綜所稅；月租金在6千至2萬元間，若不能提出相關證據， 必要費用可依租金收入扣除53%計算；而月租金超過2萬元者，將回歸現行規定， 以租金收入43%當成必要費用， 這項法案並未將豪宅排除。若是當成社會住宅必要費用可再提高至60% ； 在房屋稅及地價稅部分，得以減徵5年且延長1次，稅率由各地方政府訂定。
台灣租賃產業餅要變大，絕非一蹴可幾，初期透過租稅誘因提高個人房東參與意願，並讓房東合法化，而且「只繳一點稅」，只是徐銘達認為，任何政策只給胡蘿蔔（誘因）絕對不夠， 必須連棍棒（查稅）一起來，才會讓房東覺得自己租屋很麻煩，乾脆交給專家管理。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116期
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