遇上惡房客不繳租金 房東自保有要訣
租屋
,
房東
,
房客
,
租金
房客怕遇到惡房東，但房東更怕遇到惡房客，所謂請神容易送神難，不管是房客霸占房子不走或是不繳租金，對房東而言都會造成莫大困擾，處理時務必依法且慎重，以免惹禍上身。
案例說明
放心把房子交給房客 卻收不到租金
王太太名下有2間房子，其中一間自住，另一間則租給上班族李先生，由於對方背景單純，王太太出於信任，僅按照簡單制式租賃契約簽訂租約，之後就鮮少過問。出租半年後，李先生突然沒有依約匯款繳租金，也沒有說明原因，過了3個月後某日，王太太才從銀行對帳單發現不對勁，用手機發訊息給李先生，卻已讀未回。
隔天，王太太決定前往租屋處一探究竟，帶著備用鑰匙前往，在公寓樓下巧遇該區域的鄰長，鄰長關心情況後，建議王太太不要擅自進入，以免引發紛爭，王太太想著是否該報警處理？
擁有一間以上的房子可以出租賺取租金，是很多人羨慕的好事，但房東也不是那麼好當，最怕無端收不到租金，或者房客在租屋期間內惹出一堆糾紛。建業法律事務所資深律師蔡宜靜認為，房東一定要有自保機制，房客欠繳租金，也要有因應的方法。
出租之前
租約載明相關規定
透過公證強化效力
房東與房客簽約時，租賃契約中應明白約定租金與押金的金額、支付租金時點與方式、租金包含項目（例如是否包含水電、管理費）等，另建議一併約定房客違約時的相關法律效果，以避免後續爭議。
房客如欠繳租金或落跑找不到人，縱使租約到期，房東仍不得逕自把房客東西搬離，以免觸法，房東需要透過司法程序救濟取回房屋，但此過程通常耗費時日。如果房客真的沒錢付房租，縱使請求占用期間的租金，最後也只能取得債權憑證。因此，建議將租賃契約公證，且應於租賃契約中納入「如租約到期應返還房屋」為逕行強制執行事項。
出租期間
若房客欠繳房租
可保留證據提出訴訟
一般人常認為房子是自己的，如果房客欠繳租金或是落跑找不到人，可以自行清空處理，但房東與房客訂有租賃契約，於法律上房客擁有該房子的使用權，如擅自進入，房東即涉犯侵入住居罪。
蔡宜靜指出，案例中的王太太可能誤以為有權利進入屋內查看，還好有鄰長及時制止，否則就有觸法的可能。如果房東擅自將房客的物品清空，房客除了可以主張毀損罪，更可提告竊盜，房東反而無端涉訟，不得不慎。
那房東應該怎麼做才好呢？蔡宜靜指出，依土地法第100條第3款規定，房客積欠租金，除了以擔保金（押租金）抵償外，達2個月以上時，房東得收回房屋，因此，房客欠繳租金以擔保金抵償後，仍欠繳2個月以上之租金，始得終止租約。換句話說，案例中的王太太已經可以考慮終止租約。
蔡宜靜提醒，依目前最高法院94年度第3次民事庭會議見解，土地法100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用房屋而言，因此，房東不論是出租供住宅用或是供營業用，均有適用，房客不得主張是住宅使用而不適用。
另外，依民法第440條第1項規定，承租人的租金支付若有延遲，出租人得定出期限，催告承租人支付租金。對此，蔡宜靜建議房東，催繳房客租金最好以書面方式，或是留下郵件、通訊軟體對話紀錄，以免後續雙方就是否催繳有所爭議。
再者，房東就算不願意出租，也要有終止租約的意思表示。也就是說，房客如有欠繳租金，房東除了給予相當期限催繳外，於積欠租金達2個月以上時，亦應再次明確表示終止租約並要求搬遷，另建議仍要以書面為之，以免口頭通知造成後續爭議。
房東如果已經催告、終止租約，房客仍然不繳租金又不搬走，後續房東就可提出訴訟。房東除請求返還房屋外，亦得一併請求欠繳的租金，及終止租約後占用期間的損失，等到取得勝訴確定判決後，才能進一步聲請強制執行，由公權力強迫對方依照房東的主張搬離並賠償。
蔡宜靜提醒，房東遇到房客欠繳租金，難免有情緒，最好還是按照步驟了解狀況，並且詢問房客及表示催繳意思，即使想要終止租約也要按照契約，千萬別任意闖入屋內查看，甚至清空房客物件，讓爭議更複雜。
更多精彩內容，請鎖定2020年11月號《Money錢》
理財工具推薦
下載Money錢 - 理財知識隨身讀APP
提供最優質的財經文章、影音
1.股市、保險、房地產，掌握最新財經動態 2.專家、名人駐站，提供深度產業分析 3.課程、影音專區，讓動手深度學習 下載【Money錢 - 理財知識隨身讀】，提前預約財富自由！
近期熱門文章
猜你喜歡
立 即 下 載 Money 錢 掃 描 QRcode
