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創造穩穩現金流,5 種人人可學的不動產生財術 過去不動產被認為變現性較差,多數人甚至只將它視為居住的場所和一大「負債」,其實只要用對方法,「不動」產也能「動」起來,成為進可攻、退可守的生財工具。 俗話說「有土斯有財」,不動產除了能夠居住、傳承,也是非常好的生財工具。若名下擁有超過一戶的房產,或是擁有足夠的本金,就能考慮運用不動產賺取被動收入,創造源源不絕的現金流。即使沒有房產,也能透過投資不動產相關金融商品,達到獲取固定收益的目的。 從歷史數據可以發現,房價與房租均有長期穩定上漲的趨勢,因此不動產具有保本、抗通膨的特性,若能妥善規劃,靠房子養自己一輩子,真的不是難事。本文介紹 5 種容易複製的「不動產生財術」,供讀者參考。 方法 1:收租,讓房客幫忙繳房貸 收租是用不動產獲利的方式中,最直接的一種,但須負擔持有成本與維護成本,也須花時間招租、管理,複雜程度相對較高。 租屋市場中,以鄰近精華區捷運站、大型園區、工業區的套房或小坪數物件投報率較高,出租率也較高;反之,若物件位於人口較少或缺乏工作機會的區域,投報率通常偏低,甚至有可能長時間空租。其次,以公寓或透天重新隔間的單位,投報率通常會比大樓產品來得高。 一般而言,若房屋有貸款,未扣除相關成本的毛投報率須達到 5% 以上才划算(目前各行庫房貸利率行情約為 2%)。若毛投報率未達 5%,則要考量房屋長遠的增值性,假設房屋不易增值,甚至有跌價的可能,將房產出售後改投入其他金融商品會更為有利。 方法 2:以房養老,活化手中不動產 以房養老屬於「不動產逆向抵押貸款」,也就是將房屋抵押給銀行,再由銀行每個月撥付款項給屋主,屋主可繼續住在房屋內,待屋主離世或貸款年限屆滿,可由繼承人償還借款,塗銷抵押權並取回房屋,或是由銀行將房屋拍賣來償付欠款,再將餘款歸還給繼承人。 目前承作以房養老的銀行共計 15 家,以公股銀行居多,累計核貸額度最高的前 4 名分別是合庫、土銀、華南、一銀,擔保品的座落位置則以六都為主。依銀行規定,貸款人須年滿 60、63 或 65 歲,年齡與貸款年限合計須大於或等於 90 或 95,且屋齡與貸款年限合計須小於或等於 60,核貸成數最高 7 成,貸款年限最長為 30 或 35 年。 利率部分,以合庫為例,目前一段式利率為 2.231%、機動計息,分段式利率則為前 2 年 1.961%、第 3 年起 2.261%、機動計息。 若想申請以房養老,須留意以下 3 件事:(1)六都以外或屋齡偏高者,核貸金額普遍較低,或甚至沒有銀行願意承作;(3)由於利息內扣,領到的金額會逐月遞減(借出本金持續增加,利息也會隨之增加,導致越扣越多),但每月利息以撥付金額的 3 分之 1 為上限,其中差額會在貸款年限屆滿時一次結算收取;(3)升息時利息增加,領到的金額會變更少。 綜上所述,以房養老適合的是名下只有一戶房產、單身、無子女(或子女反對阻力小),又需要穩定現金流來支付日常開銷的屋主,但以居住在六都精華區者較具優勢。其次,也須考量通貨膨脹下,以房養老所支領的現金未來是否夠用。 方法 3:留房養老,出租瑣事一併外包 前述以房養老上路多年,但申貸件數並不高,究其原因,主要在於屋主自身希望保留房產,留予後代繼承,或是因子女擔憂繼承權益受損,因而反對。於是近兩年部分銀行又推出「留房養老」安養信託商品,讓高齡屋主保有處分房產、賺取收益的自主權,但又不須費神處理出租瑣事,同時還能兼顧子女將來的繼承權益,避免家庭紛爭。 簡單來說,留房養老就是透過信託機制,將房產交付給銀行管理,銀行會委託合作業者出租房產,再將收益按月支付給屋主,換句話說,就是結合包租代管與安養信託的一種商品,因此也被稱為「以租養老」。 留房養老和以房養老的不同在於,屋主不能繼續居住在原屋內,因此必須另有住處才能辦理;但將來屋主離世,房屋產權會直接由繼承人取得,不需要再額外支付大筆金額來清償貸款。其次,將房產與租金交付信託,可避免遭到不肖子孫覬覦,即使將來失智、重病,仍能確保屋主可以得到妥善的照顧。 須注意的是,留房養老的收益來自於租金,因此房屋本身條件,如座落地點、屋齡、屋況等,會影響其收益高低。若名下有兩戶以上房產,建議優先以租金較高者辦理留房養老,較為有利。 方法 4:增貸+投資,拉高資金效益 若名下房產仍有貸款,且已正常還款至少一年以上,就可考慮將已經償還的貸款再次借出,用於投資其他金融商品,讓資金效益極大化。 台灣民眾普遍有「不想欠錢」的習性,有錢時就會想要盡快償還房貸,但在低利時代下,此種做法未必聰明,這是因為房價會隨著通膨上漲,但房貸(債務)卻不會增加,相同的房貸月付金,在未來代表的實質價值會遠遠低於現在(現在的 5 萬元價值高於 20、30 年後的 5 萬元),換言之,房貸(債務)的實質價值會持續縮水,越晚償還對貸款人越為有利。 若能將增貸金額投資在報酬率高於房貸利率,且長線能穩定獲利的商品,就可從中賺取利差。例如台灣存股族偏好的元大高股息 ETF(0056),近 10 年的年化報酬率約為 6.6%,而元大台灣 50 ETF(0050)近 10 年的年化報酬率更高達 10.5%,都比房貸利率高出許多。 不過,仍要留意當投資工具下跌時,是否能按時償還每月房貸。部分放款較保守的銀行對於增貸有諸多限制,此時可考慮轉增貸,有機會取得更好的貸款條件。 方法 5:投資 REITs,小錢也能當包租公 REITs 的全名為「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trusts),屬於「資產證券化」商品,運作模式類似於共同基金,亦即將大眾的資金集結,用於投資不動產,再將收益分配給投資人。此種商品是在股票市場公開交易,買賣方式與股票相同,以美國發展歷史最久,市場規模也最大。台灣雖然也有 REITs,但交易量偏低,較不適合一般投資人。 按照 REITs 所投資的資產型態,可分為權益型、抵押型、混合型 3 種。其中,權益型 REITs 直接買進及持有不動產,主要收入為租金和處分房產賺取的價差,是最常見的一種類型;抵押型 REITs 則是將資金借給開發商或經營者,或是投資不動產債權,收入來源為利息和手續費;混合型 REITs 則同時具有權益型和抵押型兩種資產型態。 另外,根據全美房地產投資信託協會(Nareit)的說明,依不動產類型的不同,REITs 又可分為 12 大類,包括:辦公室、工業、零售、住宿/渡假村、住宅、林地、醫療保健、自建倉儲、基礎設施、資料中心、多元型、專業型(詳見附表)。 REITs 的優點為收益穩定、抗通膨、長線報酬佳,大多採季配息,少數採月配息,平均殖利率在 4% 左右,缺點則是股價波動度不輸大盤,投資人可能在特定期間內賺到股利卻賠了價差。 根據摩根士丹利(MSCI)的統計,MSCI 美國不動產投資信託指數(MSCI US REIT Index)過去 10 年的年化報酬率為 6.48%(截至 2022 年 12 月 30 日),較熱門的 REITs,如普洛斯(Prologis,美股代號 PLD)、美國電塔公司(American Tower Corporation,美股代號AMT)、Equinix(美股代號 EQIX)等,近 10 年年化報酬率更高達 12% 以上。 若不想投資單一REITs,也可選擇美股中的 REITs ETF,比如 Vanguard 房地產 ETF(Vanguard Real Estate ETF,美股代號 VNQ)、iShares美國房地產指數ETF(iShares U.S. Real Estate ETF,美股代號 IYR)、iShares 美國核心不動產投資信託 ETF(iShares Core U.S. REIT ETF,美股代號 USRT),近 10 年報酬率均在 6% 上下。 REITs 的最小交易單位和一般美股一樣都是 1 股,投資人花一點小錢就能當「跨海包租公」。若不想開設海外券商戶頭,以複委託方式定期定股或定期定額,也是很好的投資方式。   本文精采內容來自2023年2月號《Money錢》,掌握最新投資理財資訊,請鎖定 2023年5月號《Money錢》 (圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

「不動」產也能「動」起來!5 種人人可學的不動產生財術,創穩穩現金流!

2023/05/08
不動產 , 房屋稅 , 房產 , 以房養老

創造穩穩現金流,5 種人人可學的不動產生財術

過去不動產被認為變現性較差,多數人甚至只將它視為居住的場所和一大「負債」,其實只要用對方法,「不動」產也能「動」起來,成為進可攻、退可守的生財工具。

俗話說「有土斯有財」,不動產除了能夠居住、傳承,也是非常好的生財工具。若名下擁有超過一戶的房產,或是擁有足夠的本金,就能考慮運用不動產賺取被動收入,創造源源不絕的現金流。即使沒有房產,也能透過投資不動產相關金融商品,達到獲取固定收益的目的。

從歷史數據可以發現,房價與房租均有長期穩定上漲的趨勢,因此不動產具有保本、抗通膨的特性,若能妥善規劃,靠房子養自己一輩子,真的不是難事。本文介紹 5 種容易複製的「不動產生財術」,供讀者參考。

方法 1:收租,讓房客幫忙繳房貸

收租是用不動產獲利的方式中,最直接的一種,但須負擔持有成本與維護成本,也須花時間招租、管理,複雜程度相對較高。

租屋市場中,以鄰近精華區捷運站、大型園區、工業區的套房或小坪數物件投報率較高,出租率也較高;反之,若物件位於人口較少或缺乏工作機會的區域,投報率通常偏低,甚至有可能長時間空租。其次,以公寓或透天重新隔間的單位,投報率通常會比大樓產品來得高。

一般而言,若房屋有貸款,未扣除相關成本的毛投報率須達到 5% 以上才划算(目前各行庫房貸利率行情約為 2%)。若毛投報率未達 5%,則要考量房屋長遠的增值性,假設房屋不易增值,甚至有跌價的可能,將房產出售後改投入其他金融商品會更為有利。

方法 2:以房養老,活化手中不動產

以房養老屬於「不動產逆向抵押貸款」,也就是將房屋抵押給銀行,再由銀行每個月撥付款項給屋主,屋主可繼續住在房屋內,待屋主離世或貸款年限屆滿,可由繼承人償還借款,塗銷抵押權並取回房屋,或是由銀行將房屋拍賣來償付欠款,再將餘款歸還給繼承人。

目前承作以房養老的銀行共計 15 家,以公股銀行居多,累計核貸額度最高的前 4 名分別是合庫、土銀、華南、一銀,擔保品的座落位置則以六都為主。依銀行規定,貸款人須年滿 60、63 或 65 歲,年齡與貸款年限合計須大於或等於 90 或 95,且屋齡與貸款年限合計須小於或等於 60,核貸成數最高 7 成,貸款年限最長為 30 或 35 年。

利率部分,以合庫為例,目前一段式利率為 2.231%、機動計息,分段式利率則為前 2 年 1.961%、第 3 年起 2.261%、機動計息。

若想申請以房養老,須留意以下 3 件事:(1)六都以外或屋齡偏高者,核貸金額普遍較低,或甚至沒有銀行願意承作;(3)由於利息內扣,領到的金額會逐月遞減(借出本金持續增加,利息也會隨之增加,導致越扣越多),但每月利息以撥付金額的 3 分之 1 為上限,其中差額會在貸款年限屆滿時一次結算收取;(3)升息時利息增加,領到的金額會變更少。

綜上所述,以房養老適合的是名下只有一戶房產、單身、無子女(或子女反對阻力小),又需要穩定現金流來支付日常開銷的屋主,但以居住在六都精華區者較具優勢。其次,也須考量通貨膨脹下,以房養老所支領的現金未來是否夠用。

方法 3:留房養老,出租瑣事一併外包

前述以房養老上路多年,但申貸件數並不高,究其原因,主要在於屋主自身希望保留房產,留予後代繼承,或是因子女擔憂繼承權益受損,因而反對。於是近兩年部分銀行又推出「留房養老」安養信託商品,讓高齡屋主保有處分房產、賺取收益的自主權,但又不須費神處理出租瑣事,同時還能兼顧子女將來的繼承權益,避免家庭紛爭。

簡單來說,留房養老就是透過信託機制,將房產交付給銀行管理,銀行會委託合作業者出租房產,再將收益按月支付給屋主,換句話說,就是結合包租代管與安養信託的一種商品,因此也被稱為「以租養老」。

留房養老和以房養老的不同在於,屋主不能繼續居住在原屋內,因此必須另有住處才能辦理;但將來屋主離世,房屋產權會直接由繼承人取得,不需要再額外支付大筆金額來清償貸款。其次,將房產與租金交付信託,可避免遭到不肖子孫覬覦,即使將來失智、重病,仍能確保屋主可以得到妥善的照顧。

須注意的是,留房養老的收益來自於租金,因此房屋本身條件,如座落地點、屋齡、屋況等,會影響其收益高低。若名下有兩戶以上房產,建議優先以租金較高者辦理留房養老,較為有利。

方法 4:增貸+投資,拉高資金效益

若名下房產仍有貸款,且已正常還款至少一年以上,就可考慮將已經償還的貸款再次借出,用於投資其他金融商品,讓資金效益極大化。

台灣民眾普遍有「不想欠錢」的習性,有錢時就會想要盡快償還房貸,但在低利時代下,此種做法未必聰明,這是因為房價會隨著通膨上漲,但房貸(債務)卻不會增加,相同的房貸月付金,在未來代表的實質價值會遠遠低於現在(現在的 5 萬元價值高於 20、30 年後的 5 萬元),換言之,房貸(債務)的實質價值會持續縮水,越晚償還對貸款人越為有利。

若能將增貸金額投資在報酬率高於房貸利率,且長線能穩定獲利的商品,就可從中賺取利差。例如台灣存股族偏好的元大高股息 ETF(0056),近 10 年的年化報酬率約為 6.6%,而元大台灣 50 ETF(0050)近 10 年的年化報酬率更高達 10.5%,都比房貸利率高出許多。

不過,仍要留意當投資工具下跌時,是否能按時償還每月房貸。部分放款較保守的銀行對於增貸有諸多限制,此時可考慮轉增貸,有機會取得更好的貸款條件。

方法 5:投資 REITs,小錢也能當包租公

REITs 的全名為「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trusts),屬於「資產證券化」商品,運作模式類似於共同基金,亦即將大眾的資金集結,用於投資不動產,再將收益分配給投資人。此種商品是在股票市場公開交易,買賣方式與股票相同,以美國發展歷史最久,市場規模也最大。台灣雖然也有 REITs,但交易量偏低,較不適合一般投資人。

按照 REITs 所投資的資產型態,可分為權益型、抵押型、混合型 3 種。其中,權益型 REITs 直接買進及持有不動產,主要收入為租金和處分房產賺取的價差,是最常見的一種類型;抵押型 REITs 則是將資金借給開發商或經營者,或是投資不動產債權,收入來源為利息和手續費;混合型 REITs 則同時具有權益型和抵押型兩種資產型態。

另外,根據全美房地產投資信託協會(Nareit)的說明,依不動產類型的不同,REITs 又可分為 12 大類,包括:辦公室、工業、零售、住宿/渡假村、住宅、林地、醫療保健、自建倉儲、基礎設施、資料中心、多元型、專業型(詳見附表)。

REITs 的優點為收益穩定、抗通膨、長線報酬佳,大多採季配息,少數採月配息,平均殖利率在 4% 左右,缺點則是股價波動度不輸大盤,投資人可能在特定期間內賺到股利卻賠了價差。

根據摩根士丹利(MSCI)的統計,MSCI 美國不動產投資信託指數(MSCI US REIT Index)過去 10 年的年化報酬率為 6.48%(截至 2022 年 12 月 30 日),較熱門的 REITs,如普洛斯(Prologis,美股代號 PLD)、美國電塔公司(American Tower Corporation,美股代號AMT)、Equinix(美股代號 EQIX)等,近 10 年年化報酬率更高達 12% 以上。

若不想投資單一REITs,也可選擇美股中的 REITs ETF,比如 Vanguard 房地產 ETF(Vanguard Real Estate ETF,美股代號 VNQ)、iShares美國房地產指數ETF(iShares U.S. Real Estate ETF,美股代號 IYR)、iShares 美國核心不動產投資信託 ETF(iShares Core U.S. REIT ETF,美股代號 USRT),近 10 年報酬率均在 6% 上下。

REITs 的最小交易單位和一般美股一樣都是 1 股,投資人花一點小錢就能當「跨海包租公」。若不想開設海外券商戶頭,以複委託方式定期定股或定期定額,也是很好的投資方式。

 

本文精采內容來自2023年2月號《Money錢》,掌握最新投資理財資訊,請鎖定 2023年5月號《Money錢》

(圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)


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