實價登錄讓房價透明化,也有隱憂?
有朋友的朋友在問,現在有不少建案精裝修、或附裝潢,那如果什麼都不要、買毛胚屋會不會便宜很多?我是建議,除非真的很不喜歡建商給的裝修,否則退掉很不划算。
因為退了裝修,房價也不會便宜多少,就算不含裝潢也只扣一點點,有的建商根本不給扣。其實,實價登錄實施久了之後,房屋買賣市場自然就走向精裝修、或含裝潢的生態,主要是含裝修可以墊高售價。只要看實價登錄實施已久的國家就知道,像日本、美國都是這樣子,當地賣的新建案多含裝修,而裝修的價格全灌在房價裡了,台灣未來肯定也會往這個方向走。
所以,當初很多人吹捧實登說可以讓房價透明化,是沒錯啦,這是最大優點,但卻沒人出來講缺點,而其中一個缺點的就房價會含裝修成本;最有趣的是,就算有些房子是空屋,但因比價跟漲的關係,照樣賣差不多的價格。
市場就是這樣殘酷,既然民意普遍支持實價登錄,願意花更多錢買房子,只好說....大家開心就好。
實價登錄助漲也助跌,其實一點也不公平?
實價登錄不只讓房地產交易價格透明化,它如同「魔戒」,還會影響人的心理與交易行為。
無論國內、國外,不分民情差異,實價登錄通常具有「多頭助漲、空頭助跌」的效果。房市多頭時為「賣方市場」,賣方普遍不願賣得比實登價格還低,此時實登價變成地板價,成交價容易越墊越高;空頭時轉為「買方市場」,買方大多從實登價格往下殺,實登價就淪為天花板價,房價容易往下壓低。假如房市景氣不佳時賣方不願降價,買方寧願相信實登而不願追價,那麼成交量會呈現急縮。
或許有人會說,實登助漲也助跌很不錯啊,各是 50% 的機率,對大家都很公平。但事實並非如此。
問題係蝦米咧?人客啊,因為「多頭時間長而空頭短啊!」從 2003 年那波多頭算起至 2014 年下半年反轉,只有 2008 年至 2009 年上半年因金融海嘯而出現 1 年空頭,其他 11 年屬於多頭。2014 年下半年至 2017 年空頭結束,2018 年起房價開始反彈向上至 2022 年底,多頭又走了 5 年,而 2014 年下半年至 2017 年的空頭只有 3 年半。
如果我們不看那麼長,光從實登上路時間 2012 年 8 月 1 日算到現在,空頭助跌時間僅約 4 年(包含今年上半年),但多頭助漲時間共有 7 年,助漲時間長而助跌時間少。我們要認知到一點,即使沒有實登,房價自己本來就有漲跌周期,但實登是額外一個附加因素、並非漲跌主因,等於 PLUS、助漲的功能。
更何況,在大多數實施實登的國家,登錄價格往往走向裝潢、房仲佣金、交易稅費全包含在成交總價之內,這些成本灌進房價後使價格失真虛胖,但最後弄假成真,進而墊高整體價格。
在這種情況下,除非出現史詩級的利空衝重,否則只會更確立漲多跌少的格局,崩盤的機會降低。因此,我會勸打算買房的人儘快趁著房價修正時去買房,畢竟一旦錯過修正期而回到多頭,在實登助漲之下,空手的就會搥心肝了。
2023/11/16(四) 直播主題課:何世昌|重劃區淘金術:自住x置產x投資放大財富
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本文由 何世昌的房產知識Buffet+ 授權轉載,原文於此
(圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)
何世昌揭「實價登錄」秘辛!房價透明化了,但政府根本不會告訴你那件事...
2023/10/19
實價登錄
,
房價
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買房
實價登錄讓房價透明化,也有隱憂?
有朋友的朋友在問,現在有不少建案精裝修、或附裝潢,那如果什麼都不要、買毛胚屋會不會便宜很多?我是建議,除非真的很不喜歡建商給的裝修,否則退掉很不划算。
因為退了裝修,房價也不會便宜多少,就算不含裝潢也只扣一點點,有的建商根本不給扣。其實,實價登錄實施久了之後,房屋買賣市場自然就走向精裝修、或含裝潢的生態,主要是含裝修可以墊高售價。只要看實價登錄實施已久的國家就知道,像日本、美國都是這樣子,當地賣的新建案多含裝修,而裝修的價格全灌在房價裡了,台灣未來肯定也會往這個方向走。
所以,當初很多人吹捧實登說可以讓房價透明化,是沒錯啦,這是最大優點,但卻沒人出來講缺點,而其中一個缺點的就房價會含裝修成本;最有趣的是,就算有些房子是空屋,但因比價跟漲的關係,照樣賣差不多的價格。
市場就是這樣殘酷,既然民意普遍支持實價登錄,願意花更多錢買房子,只好說....大家開心就好。
實價登錄助漲也助跌,其實一點也不公平?
實價登錄不只讓房地產交易價格透明化,它如同「魔戒」,還會影響人的心理與交易行為。
無論國內、國外,不分民情差異,實價登錄通常具有「多頭助漲、空頭助跌」的效果。房市多頭時為「賣方市場」,賣方普遍不願賣得比實登價格還低,此時實登價變成地板價,成交價容易越墊越高;空頭時轉為「買方市場」,買方大多從實登價格往下殺,實登價就淪為天花板價,房價容易往下壓低。假如房市景氣不佳時賣方不願降價,買方寧願相信實登而不願追價,那麼成交量會呈現急縮。
或許有人會說,實登助漲也助跌很不錯啊,各是 50% 的機率,對大家都很公平。但事實並非如此。
問題係蝦米咧?人客啊,因為「多頭時間長而空頭短啊!」從 2003 年那波多頭算起至 2014 年下半年反轉,只有 2008 年至 2009 年上半年因金融海嘯而出現 1 年空頭,其他 11 年屬於多頭。2014 年下半年至 2017 年空頭結束,2018 年起房價開始反彈向上至 2022 年底,多頭又走了 5 年,而 2014 年下半年至 2017 年的空頭只有 3 年半。
如果我們不看那麼長,光從實登上路時間 2012 年 8 月 1 日算到現在,空頭助跌時間僅約 4 年(包含今年上半年),但多頭助漲時間共有 7 年,助漲時間長而助跌時間少。我們要認知到一點,即使沒有實登,房價自己本來就有漲跌周期,但實登是額外一個附加因素、並非漲跌主因,等於 PLUS、助漲的功能。
更何況,在大多數實施實登的國家,登錄價格往往走向裝潢、房仲佣金、交易稅費全包含在成交總價之內,這些成本灌進房價後使價格失真虛胖,但最後弄假成真,進而墊高整體價格。
在這種情況下,除非出現史詩級的利空衝重,否則只會更確立漲多跌少的格局,崩盤的機會降低。因此,我會勸打算買房的人儘快趁著房價修正時去買房,畢竟一旦錯過修正期而回到多頭,在實登助漲之下,空手的就會搥心肝了。
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