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買房是人生大事之一,近年越來越多購屋族重視驗屋流程。建商拿到使用執照後便會通知屋主驗屋,確認房屋內是否包含合約所載項目,同時確認是否有瑕疵,沒有任何問題才會完成交屋,可藉此保障房屋品質與居住安全。
驗屋大致分成3種方式,分別是自行驗屋、委託設計師驗屋、委託驗屋公司驗屋。許多人為了省錢而自行驗屋,但一般人通常缺乏室內裝修的專業知識,可能因此無法勘驗出瑕疵,日後恐須自行負擔修繕費或須處理糾紛。
專業驗屋多一份保障 新屋、中古屋皆可驗
部分室內設計公司可提供驗屋服務,若屋主有聘請設計師裝潢,可同步詢問是否能協助驗屋與其費用計收方式。設計師能檢驗的,以需要丈量和肉眼可視的項目為主,排水系統、電路設備等須有專業儀器檢驗,多數設計師在這部分的器材相對有限。
至於驗屋公司,不僅具備相關檢驗器材,團隊人員通常也擁有水電與建築相關證照,可善用各自專長來驗屋,且會提供驗屋報告,協助屋主了解屋況並給予建議。部分建商會與驗屋公司合作,提供民眾免費驗屋,但民眾可能疑惑,「檢驗標準是否會較寬鬆,勘驗不出缺失呢?」
住宅消保會立案認證的「幸福驗屋」共同創辦人陳禾洲表示,業界部分驗屋公司會和建商配合,主要有2個原因:⑴部分中小型建商並無自己的營造廠,交屋給客戶前會自行找驗屋公司檢驗,以確認該次合作的營造廠施工品質;⑵因消費者的驗屋觀念普及,部分建商會尋求驗屋公司合作,提供免費服務,但可能會影響驗屋公司提供服務的獨立性。
此外,多數人談到驗屋,都認為只有預售屋和新成屋才能檢驗,陳禾洲解釋,其實中古屋也可以驗屋,差異在於新成屋驗屋後,建商須負全部的修繕責任,且提供15年以上房屋結構保固、1年以上固定建材與設備保固;至於中古屋通常是在完成簽約、即將交屋前進行驗屋,可讓新屋主了解屋況和是否有須修繕的項目,在裝潢時可著重處理,也能降低交屋後的糾紛風險(註)。
註:部分大型房仲提供交屋起6個月漏水保固,若於期限內發現漏水且可由專業人員鑑定為交屋前即發生,將由房仲公司補貼一定額度修繕費用。
使用精密儀器 可測3種看不見的細節
部分購屋族認為支付頭期款、裝潢費後,每月還須繳付房貸,若再支付驗屋費荷包可能吃不消,而選擇自行驗屋。
陳禾洲提醒,民眾自行驗屋僅能做到基本檢驗,例如:放彈珠測試地板水平、開水龍頭30分鐘檢查排水,以及徒手檢查五金配件、櫃子、門窗等是否安裝牢固,過程中有可能發現自行檢驗的能力有限,又再洽詢驗屋公司協助勘驗。
陳禾洲進一步說明,驗屋公司通常將檢驗項目分成水、電、土木建築、設備、外觀等5大類,並用精密儀器檢測,例如:⑴以紅外線熱像儀可檢查輕微的滲漏水情況;⑵用內視鏡檢測排水管確認是否有碎石淤積;⑶用專業設備測試電路,這是因為接電錯誤或漏電斷路器異常時,只靠小燈泡測試恐會失準,即使電路有缺失,小燈泡還是會亮。
代客驗屋分為2方式 費用依項目而定
一般來說,代客驗屋可分成「初驗與複驗」和「只有初驗」2種方式,陳禾洲分析,驗屋費用主要以房屋的室內坪數來計收,以北部2到3房的電梯大樓為例,初驗費用約8千至1.5萬元,實際金額會根據驗屋項目與勘驗人員多寡而不同。至於驗屋的時間,以幸福驗屋團隊為例,2到3房的電梯大樓會指派3名人員到場,檢驗時間約2.5至3.5個小時。
複驗則是指初驗完成後,建商修繕完請屋主檢核時,驗屋公司再次到現場檢查初驗的缺失項目是否確實修繕。陳禾洲說,部分驗屋公司會根據初驗的缺失項目多寡來計收複驗費用,但也有部分驗屋公司不提供複驗服務,故收費範圍較不一定。
陳禾洲也提醒,民眾簽訂購屋契約前應留意「交屋保留款」內容,根據內政部規定,交屋保留款為房屋總價的5%,以1,200萬元的房子為例,交屋保留款為60萬元,應等到全部缺失都修繕完成再支付該筆款項。萬一有爭議,進入法律程序前也可洽詢第三方單位「住宅消保會」協助調處,以保障個人的買房權益。
問:剛驗屋完就遇到地震,該如何初步自行檢驗呢?
幸福驗屋共同創辦人陳禾洲答:可先檢查牆面的窗角位置、地磚的轉角位置,因應力集中較易龜裂,其中窗角龜裂處容易在大雨或颱風天時漏水,須特別留意。
(圖片來源:ShutterStock 僅示意)
文章出處:《Money錢》2024年6月號
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