看懂「不動產說明書」免糾紛
不動產說明書，買屋，凶宅，購屋糾妢
買屋糾紛一籮筐，絕大部分跟房屋現況有關，譬如有沒有漏水、違建、房屋產權及停位車所有權等，看懂不動產說明書，就能避免花錢受氣。
房子是不是凶宅？會不會漏水？有沒有增建或違建？房屋有無二胎貸款？買屋前一定很想知道這些問題。購屋人可以從什麼文件得到確認呢？答案就是：「不動產說明書」，通常經紀人在接到賣方委託時，2天內會製作完成。
由於政府規定仲介業必須提供「不動產說明書」，內容包括不動產產權說明書及不動產標的物現況說明書等，屋主需簽名確認屋況，經紀人再根據此一說明書，向買方說明屋況並提供產權等文件。「不動產說明書就是房屋的產權調查書。」台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝簡單比喻，購屋人在簽下要約書或斡旋金之前，一定要仔細閱讀此說明書。
看懂現況說明書
減少購屋糾妢
目前內政部有提供《不動產說明書應記載及不得記載事項》範本給購屋人參考，但房仲公司提供的不動產說明書內容，未必完全仿照內政部版本。張凱帝表示，各大房仲絕對會提供土地及建物權狀影本、土地及建物謄本、地籍圖、建物平面等最基本的產權資料，以及賣方在委託房仲公司銷售時，必須填寫的「不動產標的物現況說明書」。當然，有些房仲還會另外提供特殊資料，包括債務確認單、海砂屋、輻射屋等檢測證明等。
由於「不動產說明書」揭露的資訊，與房屋價值息息相關，包括是否漏水、產權狀況、有無二胎貸款等，購屋人出價之前絕對要仔細研究。張凱帝舉例說明，過去曾有判例是經紀人並未事先提供買方不動產說明書，以致賣方收下斡旋金後，買方才發現房子漏水，於是消保會要求返還斡旋金給買方。
不動產說明書提供的資訊很多元，究竟要看什麼「眉角」，才能避免買賣雙方的糾紛呢？張凱帝表示，產權調查的資料，房仲公司掌握度較高，實務上很多有經驗的買方會先看「不動產標的物現況說明書」。
住商不動產法務協理吳光華表示，因為「不動產標的物現況說明書」必須由屋主以勾選「是」或「否」的方式填寫，據實告知房屋現況，同時必須簽名以示負責。但是過去也曾碰過賣方不勾選，或寫上「依現況交屋」，想含糊帶過，但吳光華指出，若屋主沒有充分告知或故意隱瞞瑕疵，當交屋後出現瑕疵，賣方或仲介還是必須負起修繕的瑕疵擔保責任。
4重點不漏看 安心買到好住宅
目前內政部公布的「不動產標的物現況說明書」範本，共規範22項瑕疵須勾選，但對於其他無規範的瑕疵，像是周邊有無工廠、頂樓有無架設基地台等嫌惡設施，購屋人可主動向經紀人詢問，並記載於買賣契約，避免日後舉證不易的窘境。
除了看懂「不動產標的物現況說明書」外，張凱帝提醒買方還有以下4個重點要特別注意。
重點➀賣方是否簽名
根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定，「不動產說明書」必須由合格的經紀人簽章，賣方也應簽名才算完整；經紀人在執行業務的過程，應以不動產說明書向買方解說。此外，雙方簽定租賃或買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付買方並簽名，並且視為買賣契約書的一部分。而由於「不動產標的物現況說明書」屬於不動產說明書的一部分，賣方也必須簽名以示負責。
重點➁檢視滲漏水情況
房屋漏水經常在買賣糾紛排行榜中名列前茅，買方除了了解屋主是否在「不動產標的物現況說明書」中明確指出滲漏水程度及位置，譬如漏水、滲水或壁癌等，最好也到現場觀察屋主提供的資訊與現況是否相符。
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