說到鄭匡宇，也許你只知道他是「搭訕高手」，或是知名企業爭邀演講的「激勵達人」，其實，他也是韓國投資的高手，尤其韓國房地產，讓他坐享「幸福包租公」的滋味。 ▲台北關渡的房子鄰近淡水河，空間寬敞、景觀甚佳，儘管房仲頻頻詢問，鄭匡宇仍不願轉手。 近幾年隨著一部部熱門韓劇紅遍亞洲，帶動周邊商機，大至觀光，小至劇中商品、明星產物等，無一不讓韓商賺進大把鈔票，令台灣人不禁大嘆：「錢都被韓國人賺走！」然而，有「激勵達人」稱號的鄭匡宇，這幾年卻是透過工作、股票、房地產，猛賺韓國人的錢。 鄭匡宇，擁有高學歷的博士，卻得在毛遂自薦下，才能成為實踐大學兼任助理教授，實拿月薪僅有9700元，比現在社會新鮮人領的22K還要少，必須透過額外的寫書、演講、主持活動，才能讓月薪衝上6萬元，但這種收入非常不固定，讓他興起去國外教中文的想法。 到韓國教中文 月入11萬台幣 擅長中、英、日文的他，一句韓文也不會，竟然就因為「想要學韓文」而選擇到韓國教中文，幸好，他曾經在台北捷運上搭訕過2位從韓國淑明女子大學來台灣當交換學生的女子，在出發去韓國弘益大學面試的前2周，特別惡補了幾句關鍵韓語，沒想到，在別出心裁的面試技巧下，鄭匡宇被錄取了。 教中文的工作，每周只須3天共12個小時，月薪高達台幣11～12萬元，相當輕鬆。而這一任教就長達7年，也就是說，光是賺韓國人的「束脩」，鄭匡宇就領了約台幣900多萬元。 在韓國工作、省吃儉用的鄭匡宇，每月可存台幣7～8萬元，2年共存了近200萬元，2008年，他把錢拿回台灣買了新北市關渡一帶的2房新屋，建坪28坪，實坪18坪，1坪21.1萬元，房子才買1個月，就有房仲問他可否願意以總價多50萬元的價差轉手賣出？鄭匡宇沒有答應，但由此更加確定房子的賣相很不錯。如今此屋1坪已漲到至少35萬元，因為鄰近淡水河，景觀極佳，公設應有盡有，目前他和妻子及小孩仍居住在此。 2011年，鄭匡宇結婚，把妻子帶到韓國定居，因為看好韓國房地產的投資空間，鄭匡宇抵押台灣的房子，在利率相對較低的台灣向銀行借款400萬元（台灣的銀行貸款利率是韓國銀行的3分之1），買下韓國盆塘區3房1廳2衛、距離地鐵站僅須走路1分鐘的房子，總價約台幣560萬元，加上取得稅和家具裝潢，總花費共約600萬元。 利用韓國租屋制度 賺利息還房貸 而他僅支付1年的貸款利息和本金，第2年就把房貸全額繳清！「我沒有中樂透，是拜韓國的租屋制度所賜。」鄭匡宇解釋，韓國人租屋有兩種方式，一種是「月稅」，和台灣每個月繳房租差不多；另外一種是「全稅」，由租屋者向房東繳交房價70%左右的金額做為押金，接下來2年只需要付水電費及管理費。而房東在這兩年內可以自由運用這筆為數不小的「全稅」，但2年後如果房客不再續租，房東就必須把「全稅」全額退還給房客。 所以，鄭匡宇把盆塘區的房子出租，收取1億5000萬韓圜（約台幣4百多萬元）「全稅」，放在銀行定存賺利息（當時韓國銀行的1年期存款利率為4%），1年後，就拿去繳清台灣房貸，即便之後韓國房客不再續租，但盆塘區地理位置佳，找房客一點也不困難，屆時就把新房客繳交的「全稅」轉手給舊房客即可。 隨著韓國房地產不斷增值，房東也開始想辦法增加收入，現在鄭匡宇除了收取房客的「全稅」，還要求房客每個月要多付20萬韓圜（折合台幣約5,880元，相當於台灣房租漲價的概念），讓他在韓國的收入又增加了不少。因此，他在弘益大學入口站附近買下第2間房子，實坪20坪，含停車位，總價約台幣800多萬元，全稅出租2億韓圜（折合台幣約500多萬元）。 他打算等到今年底2年租約期限一到，就比照第1間房，每個月再收房客25萬韓圜（折合台幣約7,350元），或是提高全稅金額至2億3000萬韓圜。「無論如何，就是不會賣掉，因為我認為世界各國的房地產，都要放10年才有真正的增值空間。」鄭匡宇表示。 專挑產業龍頭股 危機才入市 除了房地產，鄭匡宇也在韓國投資股票。「外國人在韓國買股票並不難。」鄭匡宇說，即便是去韓國3～6個月僅擁有外國人登錄證，也可以申購股票。他的選股邏輯是採取「第1名法則」，「我只買產業的龍頭股，例如浦項鋼鐵（POSCO）、現代重工、SK電信等，這3支股票就讓我賺了700萬韓圜（合台幣約20多萬元）。」 「太早買股票就賺錢，其實也不太好。」鄭匡宇笑說，1997年，身為大學生的他剛讀完《理財聖經》，對股票市場躍躍欲試，向媽媽借錢買了人生第1支股票：台積電（2330），120元買，146元出手，讓他不僅能還媽媽錢，還小賺一筆。接著，他又向媽媽借錢，買了第2支股票：光寶科（2301），70元買進，90多元賣出，「那時覺得，買賣股票真是簡單！」 當年，因為鄭匡宇和哥哥都考上公費學校，媽媽便送給兩個兒子每人100萬元，在股市小露身手皆得意的鄭匡宇，有一點得意忘形，「我開始亂買，就賠錢了。」他買了當時26元的華航（代號2610，至今未賣，經過歷年的配股配息後不算虧錢），也買了開發金（代號2883，40元買2張、20元買2張，最近在9元價位賣掉）。整體來說，他在台灣股市賠得不多，最賺錢的一次，就是2007年買了6張40元的南亞（1303），適逢塑化股飆漲，80元賣掉。 不管投資多少錢 都會預留生活預備金 「買股票虧錢時，讓我想透一個道理，後來也遵行不悖：平常日專注本業，國難時才趁機靠股票大撈一筆。」鄭匡宇解釋，所謂國難，是指金融海嘯、兩國論；其他時期，除非看到「遇到倒楣事的好公司」，不然，即便他手上有些資金，也不會選擇放進股市裡。 他認為，股市每3年會出現回檔，每5年會出現較大的修正，每10年會有更劇烈的波動，「所以我看好2018年。」鄭匡宇笑說，如果他看到台股5000點以下，會投入200萬元操作；如果是3000點，他借500萬元也會去投資，「但無論如何，我一定會準備100萬元做為生活預備金。」 除了台股讓鄭匡宇練兵，後來去美國念書也嘗試買賣美股，而且是靠自修學線型，搭配基本面評估，做過功課後才買，包含奇異、英特爾、AT&T等，前面兩家公司的股票他都賺錢，AT&T小賠台幣1萬多，「昇陽電腦（Sun Microsystems）最慘，買時美金20元，賣時只剩美金3元。」他苦笑說。 「在美國買股票，不僅是想學以致用，賺來的錢還能貼補我一半的學費。」鄭匡宇說，當時他一學期的費用是美金3500元，股票賺來的錢差不多是1700多美金，腦筋動得快的他，考量公費生補助只能領3年，但博士學位怎是3年就能取得？為了賺更多錢，他一到加州大學就去申請做TA（Teaching Assistant，助教），每個月都會有1500美金的收入。 多管道賺錢 念博士免費 此外，公費是實報實銷，每個學期，鄭匡宇繳出3500美金後，就會申請公費取回3500美金，等於學費是0元；生活費有當助教的1500美金，再加上校方會減免助教的學費近50%，他又可以拿回約1700美金，「這樣一來，我公費生以外的2年學費就有了著落，再加上還去做機場接送和賣電話卡的工作，生活費也完全不用擔心。」 如今，鄭匡宇辭去了韓國的工作，將重心轉回台灣發展，憑藉著「不要臉」、「不怕死」的精神，運用中、英、日、韓文皆流利的能力，朝著「世界級激勵大師」的夢想前進，在他不斷自我行銷、追逐夢想的過程中，還有韓國包租公的事業做為他的經濟後盾呢！     韓國人不愛買房 支持租屋全稅制度 韓國的租屋「全稅」制度獨樹一格，由租屋者向房東繳交房價70%左右的金額，租屋期間只需要付管理費和水電費，租約滿2年後若不續住，房東就得退還全稅金額，這個方式讓台灣人很難理解，因為既然能拿出房價70%左右的金額，何不直接買房就好？而是要採用全稅租屋呢？ 根據鄭匡宇的觀察，他認為，韓國租房者為了學區或工作便利，或是對於日本房屋泡沫有高度危機感，並不想買房，所以喜歡用全稅租屋，同時在許多年前，因為銀行的利率很高，房東也樂於拿著全稅金額，放在銀行生利息。但現在因為利率低，房東其實都比較希望可以拿月稅，以他的房子為例，第1間房子若是月稅，每個月要90萬韓圜（折合台幣約2萬6千多元），第2間則至少要120萬韓圜（折合台幣約3萬5300多元）。