「台北居大不易」這句話，過去大家琅琅上口，然而，近兩年全台房價瘋漲，已經演變成「台灣居大不易」！究竟年輕小資族該如何開啟買房起手式，順利完成首購夢想呢？ 去(2021)年 11 月，網路上一則逗趣又諷刺的貼文吸引了大眾的注意，內容是：「想在花蓮買房，要從清朝開始存錢，想在台北買房，就要從明朝開始存。」數日後，央行總裁楊金龍接受質詢時對此表示，「年輕人買不起房可以先租房」、「我也是 40 歲才首購」，不料卻惹怒大批網友，遭轟不知民間疾苦。 根據永慶房產集團統計內部成交資料，2021 年 7 都房屋均價較 2020 年大幅上揚，其中新竹、台南、高雄更有破 2 成的漲幅，桃園、台中漲幅也在 15% 以上；若與 2019 年比較，除雙北市以外，其餘 5 都漲幅均衝破 3 成，新竹、台南更高達 4 成以上。 這樣的房價漲幅，對照網友的發言，恰恰說明了為何買不起房是許多年輕人心中的痛。 用 4 點評估是否該買房避免貿然進場變「房奴」 即使買不起，依舊有不少人懷抱著買房夢想，但卻被網路上充斥的「少子化以後房子沒人要」、「現在買房是盤子」、「別接投資客的刀」給嚇到遲遲不敢出手，最後只能看著房價一去不復返，手中存款也越存越薄，越等越買不起。 曾任銀行房貸專員、有多年買房課程教學經驗的喬王點出血淋淋的事實：「都市土地稀缺，房價本就易漲難跌，再加上稅制改變(短期買賣的房地合一稅率提高)，讓供給變得更少，又再推升房價。至於少子化，雖然讓總人口變少，但家庭組織會改變，小家庭和獨居人口變多，就會填補購屋需求。」 許多無殼族一直在「到底該不該買房」這件事情上掙扎，喬王建議用以下 4 點進行評估，會較為務實。 1. 是否已有定居打算？ 有些年輕人工作尚未穩定，或經常出差，不會長時間待在家裡，或還沒有在同一個地點長久居住的打算，未必需要買房，租房可能更好。 2. 租金的機會成本 租屋是繳租金，買房則換成繳房貸利息，兩者同樣有去無回。因此，要計算租金的機會成本，當租金大於房貸利息，且已有足夠自備款，就適合買房；反之當租金小於房貸利息，則適合租屋。 3. 租金房貸比 租金房貸比即租金占房貸月還款的比例，可藉此看出租金是否相對便宜。當租金房貸比大於 50%，即適合買房，而租金房貸比小於 50%，則適合租房。 4. 負債比 負債比為月負債(含房貸、信貸、卡費等)占月收入的比例，可用來評估自身的還款能力。當負債比小於 40%，代表經濟能力上還款相對輕鬆，適合買房；若負債比大於 70%，還款恐相當吃力，就適合租房。 不過喬王也提醒，不需要因為暫時無法買房而感到焦慮，當個人的心理和財務狀況還沒準備好就貿然進場，反而會造成更大的壓力，甚至因此成為「房奴」，這時先租房才是最好的選擇。 5 大買房技巧一次統統學起來 那麼，首購族到底該如何挑到好房，並且買在合理價呢？以下喬王分別就找房、看屋、估價、議價、申貸傳授箇中技巧。 找房：以個人生活圈為中心 很多人說買房「先求有再求好」，即使住得遠、多花一些通勤時間也無所謂，但喬王提醒，若買房區域偏離自己既有的生活圈太遠，長期下來生活品質可能受影響。 最好的方式，還是以原生家庭所在地和工作地點的鄰近區域為主要篩選範圍，當大範圍確定後，再開始找房。至於小環境，建議依個人需求去篩選，例如有小孩，可鎖定較好的學區；有寵物，可鎖定附近有公園、綠地的物件。 喬王也提醒，很多初看屋的買方喜歡用「單價」去搜尋物件，容易變成「這也好、那也好」，「東看看、西看看」，不僅無法培養價格的敏感度，也無法和區域房仲培養熟識度，當房仲手上有適合的物件時，就不一定會立刻通知你，最後只會越看心越累。 看屋：不要期待十全十美 很多首購族對買房存有美好想像，希望房子又新、又大、又便宜，喬王直言，大部分物件都會有缺點，若缺點是可以調整的(例如更動格局、改變風水)，不見得要將物件排除。 他建議，明確將自己的需求列出優先順序，先聚焦最重視的條件(例如地點、坪數大小)，符合之後，再評估物件的缺點是不是無法接受或無法改善的(例如周邊有福地、基地台等嫌惡設施)，就能清楚知道是不是自己要的房子。 其次，看房時應「由外而內」，先觀察社區管理狀況和住戶素質，再仔細勘查室內的屋況、採光、格局動線等，有時室內的小瑕疵可以修飾，反而應以社區的優劣為主要考量。 估價：銀行可以幫大忙 大部分的人都知道要查詢實價登錄，但喬王指出，實價登錄藏有一個玄機，那就是「過高或過低的價格並不會揭露」，這是因為政府將成交金額過高或過低的交易視為異常，為了避免誤導行情而將這些資訊排除，除非是親友交易，才會加以揭露並註記，但這也導致市場看不見那些便宜房子的價格。 喬王透露，自己曾經以低於市價的價格入手一間地點非常好的物件，也進行了申報，但事後查詢實價登錄卻遍尋不著，一問之下才知道是因為買得太便宜，所以沒有被揭露出來。 對此喬王建議，除了參考實價登錄以外，確定要買房之前，最好先請銀行幫忙估價。其中最重要的理由是，銀行承作貸款時，是在成交價和鑑價當中取其低，而市價通常會比銀行鑑價來得高，這會導致買方購屋後無法申請到足夠的貸款額度，例如原想申貸總價的 8 成，但最後只能貸到鑑價的 8 成(通常相當於總價的 7 成)，可能會造成買方被迫違約，或必須另行借貸。 但請銀行估價千萬不要抱著「只是來問問」的態度，而應備妥完整的地址、坪數、屋齡等資料，最好連建物、土地的第二類謄本也申請好，以節省行員的估價作業時間，就能避免被拒絕。 議價：多調查屋主背景 喬王提醒，議價前第一步，一定要先掌握同社區或同類型物件的半年內行情，才能快速判斷開價是貴或便宜，以及該用多少金額出價。其次要有耐心，堅守自己設定的價格，不要急著出手，才不容易買貴。 另外，平時就要多和房仲培養關係，議價之前多向房仲探聽屋主的心態與概況，或是自行調閱謄本，查看前次移轉時間(屋主入手時間)和貸款額度。例如，某些一手屋主貸款可能早已還清，賣房是為了變現，對價格就不會有過多堅持；也有些情況是屋主年事已高，想趁生前盡早分配財產，讓價出售的意願可能較高，這時就可以大膽殺價。 申貸：收入穩定最加分 喬王指出，公股銀行通常較不缺房貸業績，若不符合專案資格條件，想要額外爭取優惠的可能性相對有限，民營銀行則保有較高彈性，有時可透過專員的努力，爭取到額外的優惠。一般而言，百大企業員工和軍公教人員，是最吃香的族群，至於一般公司行號員工，可以多詢問不同銀行的專案 (譬如：薪轉戶專案、貴賓戶 VIP 專案、醫護人員專案等)，也有機會爭取到不錯的房貸條件。 喬王特別提醒，若從事沒有薪資轉帳的行業，例如自營商、攤販、接案等，記得要固定將收入存進帳戶，作為財源穩定的證明。此外，至少要持有一張信用卡，並且持續使用、按時全額繳清，才能累積良好信用。 同時，以下 2 種誤區千萬不要踩：1. 工作年限太短，會讓銀行擔心工作的穩定度；2. 負債比過高，除房貸外，學貸、信貸、車貸、卡債都會被納入考量，原則上負債比在 6 成以下，申貸較易過關。 最後也提醒，自備款千萬不要只抓總價的 2 成，而應抓到 3 成較為足夠，才能支付裝潢和其他雜支費用，若核貸成數不如預期時，也才有現金能夠加以補足。 申請第二類謄本有3方法1. 臨櫃申請 至地政事務所出示身分證明文件即可申請，每筆費用 20 元。 2. 網路申請 至「全國地政電子謄本系統」，以中華電信帳號密碼登入即可申請，亦可購買點數卡或申請地政服務帳號，每筆費用 20 元。 3. 超商申請 至 4 大超商憑自然人憑證即可以事務機申請，除 20 元規費外，另須支付手續費及列印費用。   錢雜誌APP上線啦！快下載你的隨身理財寶典：https://emagazine.page.link/AtYg 更多精彩內容，請鎖定2022年2月號《Money錢》  ( 圖：shutterstock，僅示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )