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寄人籬下 傷財、傷身又傷心?破解租屋族的 10 道難題
曾經在外租屋的人都知道,好物件難尋,好房東更難尋!簽約、居住時稍有不慎,很有可能傷財、傷身又傷心!想安心租屋,務必事前搞懂各種權益。
根據統計,台灣租屋人口超過 300 萬人,約占總人口的 8 分之 1,這群人裡頭,除了學生、社會新鮮人,也有不少是經濟上的弱勢,然而租屋市場的不友善,卻又讓他們成為被剝削的一群。
租屋在外,除了有寄人籬下的漂泊感,還有哪些痛點,是租屋族感受最深,最期待能被解決的呢?本刊蒐集 10 個常見的租屋難題,透過專家解答,給予實務上可執行的建議,希望能幫助所有租屋族搞懂權益,租得安心!
難題 1:房東不願意讓我申報租金支出和設籍。
租屋資歷長達 15 年,同時有許多和房東交手經驗的資深房仲陳泰源表示,根據內政部新版《房屋租賃定型化契約》,房東不得限制承租人申報租賃費用支出和遷入戶籍,若房東拒絕報稅和設籍的要求,其實已經違法,但還是不建議房客們「先斬後奏」,以免傷了和氣。
他透露,不希望房客報稅、設籍的屋主,大多只持有 3 間以下的房屋,因擔心所得被拉高,需要多繳稅,才會拒絕相關要求。若是持有 4 間以上房產的「多屋族」房東,適用稅率本就不低,而且又是國稅局積極查核的對象,較不敢有逃漏稅行為,若有報稅、設籍需求,找這類房東較好。
新創租屋平台「租租通」則建議,可先利用租屋平台相關功能進行篩選,直接找出可報稅、設籍的房源,亦可選擇包租代管物件,或民間社會住宅(即申請加入社會住宅計劃的民間自有住宅),一定都能報稅、設籍。
難題 2:市區的房租太貴,租金便宜的屋況又不好。
陳泰源表示,要在市區找到便宜又優質的房源的確不容易,就算有,多半很少空租,或一釋出就被「秒殺」。若是以租金便宜為優先考量,建議找「不缺錢」或是「人不在本地」的房東,較有機會談到相對優惠的租金。
想知道房東缺不缺錢,可調閱建物登記第二類謄本,了解房東是否有貸款(查看他項權利部是否有抵押設定)。至於「人不在本地」的房東,因為距離遠、怕麻煩,通常會委託房仲或其他業者招租,同時,這類房東也很怕遇到惡房客,大都願意用相對便宜的租金租給優質房客;換句話說,從代租房源下手,反而會比屋主自租房源更容易找到高 CP 值的房子,因為屋主想自租通常是為了省錢,對租金更易斤斤計較。
陳泰源也提供一個殺價的技巧,那就是先以 1 年租期來談判,等到1年租金談定,再詢問房東簽長約可否再優惠,便有機會再壓低租金。
租租通則表示,在市中心工作者,未必要住在公司附近,可挑選市中心外圍(如新北市第二環)的房源,以通勤時間換取更便宜的租金和更大的空間。
難題 3:找不到可以養寵物的房源。
陳泰源指出,大多數不同意寵物入住的屋主,是因為擔心屋況遭破壞、氣味殘留,或本身容易對寵物過敏。若想說服屋主,可主動提議簽訂清潔費條款,承諾會負擔搬離後全屋細部清潔的費用,且同意屋主自押金中扣除,就能提高屋主接受寵物入住的意願。
租租通則建議,除了優先透過篩選功能找出「可寵」房源,也可以選擇未附家具的空屋,或屋齡較老的物件,房東通常較不會介意有寵物入住。其次則可考慮較為冷門的區域,因租屋需求少,房東多半較好講話。同時也建議租客們誠實告知寵物的數量、類型,不要刻意隱瞞,以免引發後續糾紛,反衍生更多問題。
難題 4:房東發現我年紀比較大,不想租給我。
陳泰源表示,依據實務經驗,年齡超過 55 歲的租客,求租時較容易碰壁。部分長者會讓子女代替自己出面承租,但陳泰源認為,若房東歧視高齡者,入住之後難保不會遭到刁難,與其隱瞞身分,倒不如選擇對高齡者友善的房東,才能長久住得安穩。況且台灣已是高齡社會,加上少子化情形嚴重,房東們若不肯租給高齡者,將來恐面臨找不到租客的窘境。若想破除房東疑慮,則不妨提供財力證明和健康報告,並強調自己是穩定交租的好房客,就能降低被拒絕的機率。
租租通則建議,高齡者可優先選擇民間社會住宅或包租代管物件,若選擇民間社會住宅,還有機會獲得政府的租金補助。
難題 5:透過業者媒合租屋要支付半個月租金,覺得好貴。
陳泰源指出,房仲或代租業者媒合租屋時收取的半個月租金,為業界統一公定價,其性質為媒合服務費,且是按照法規合理收取。如難題 2 所述,委託招租的屋主通常較怕麻煩,希望有優質租客長租,因此對房客來說,雖然要多付一筆額外的服務費,但更有機會爭取殺價空間,長期來看未必不划算。
但民眾要注意媒合租屋的人究竟是業者,或只是「代理人」,假設該名「代理人」並非第三方(例如只是房東的親戚),加收服務費就有變相加價的嫌疑,也要小心是否為非法二房東。
租租通也提醒,媒合服務費只能在第一次媒合成功時收取,到期後若續租,不能再重複收取。
難題 6:家電或設備損壞,房東不願來處理。
陳泰源表示,按照內政部新版租賃契約,房東須負責房屋和附屬設備的修繕,這也表示相關費用應由房東支付,不可向房客收取。但若雙方在契約中明訂設備損壞須由房客自行處理,則又另當別論,因此簽約時要格外留意相關條款,以保障權益。
陳泰源建議,若房東不願修繕,且已影響到日常生活,可自行找人維修,並保留發票或收據向房東請款。假如房東仍置之不理,則建議自行從房租中扣除維修費用,並留下簡訊等相關證據,以避免損失。
租租通也建議,若情形嚴重,可先撰寫存證信函催告房東改善,後續仍未處理,則可申請調解或向消保官申訴。
難題 7:其他租客素質不佳,讓我很困擾。
租租通建議,承租前應先向房東確認其他房客的身分、作息,以及有無「生活規約」,且最好在合約中附加相關的解約條款,萬一發生嚴重影響生活的情形,才能順利提前搬離。若真的和其他租客發生糾紛,則建議先拍照、錄音或錄影蒐證,再請房東出面協調,以免口說無憑。
難題 8:水電費收費偏高。
若承租整層住家或獨立套房,水電費都會按照帳單計算,會遇到水電費問題的,多半是分租套雅房,且以電費爭議較多。台電計價按不同用電量分為6個單價級距,一般家庭大多落在前3個級距,單價在 1.63~3.52 元之間,而分租套雅房通常會以每度固定 5~6 元來收取電費,單價的確較高。
對此租租通解釋,雖然分租套雅房大多會裝設分支電表,但台電是按照各戶原有的電表度數來收費,若一戶內隔間較多,就會拉高整體用電量,導致收費級距變高(水費亦同)。若是大樓物件,還須額外分攤公共水電費,因此不一定是房東惡意超收。
此外,新版租賃契約規定,租屋電費額度須按照台電的夏月和非夏月標準,區分不同單價,且不可超過台電最高級距的每度金額,因此房客可依據現行台電收費標準,判斷房東收費是否合理。
難題 9:退租時房東以屋況變差為由苛扣押金。
陳泰源表示,依照新版租賃契約,房客退租時須將房屋「恢復原狀」,但恢復原狀的定義很模糊,建議承租時不要只以文字記錄屋況,而應同時拍攝照片、影片,並在合約中寫明自然耗損與折舊(如牆壁泛黃、家具家電有自然使用痕跡)不可視為房客責任。
租租通也提醒,退租點交後應簽署「契約終止協議書」(或於原合約備註),寫明已返還房屋、設備與鑰匙等物件,且房東已確認無誤,並請房東立即退還押金,以避免退租後又產生糾紛。
難題 10:合約還沒到期,房東想提前收回房子。
陳泰源指出,新版租賃契約有「得任意終止租約」和「不得任意終止租約」兩種選項,若勾選前者,不論是哪一方想解約,都要在至少 30 日前通知對方,若未符合此一規定,就要賠償不超過 1 個月的租金;若勾選後者,則無論如何都不能提前解約。因此,萬一碰到房東想提前收回房子,要先確認合約內容,依合約來主張自身權益。
租屋省錢小秘訣
陳泰源
- 和房仲做朋友,就能免費拿到很多屋主或租客遺留下來的家具、家電、小物。
- 不要租洗澡、煮飯都只能用電的房子,而要選擇有瓦斯的。
- 選擇市區的小坪數物件,可節省通勤費用和時間,也能因為空間小而降低亂買東西(囤物)的機率。
租租通
- 找親朋好友合租整層公寓、平分租金,比自己單獨租套房划算。
- 承租「空屋」並簽訂長期合約,再自行購買家具和布置,既能省下租金,又可防止房東漲租。
- 挑選附帶節能家電的物件,長期下來可節省不少電費,且盡量不要選擇頂加物件,以免夏季電費「爆表」。
專家小檔案 陳泰源
資深房仲兼房地產作家、講師,現任職東龍不動產直營事業處專任委託部,著有《一眼看穿房仲賣屋手法》、《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》等暢銷書,最新著作《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》預計 3 月底上市。
專家小檔案 租租通
新創租屋平台,擁有許多特色房源,如可養寵物、可報稅、可入籍、台水台電房等,關注租客、房東雙方權益,致力於建立友善租屋圈,讓租客找到理想房源,也讓房東真正解決租屋管理問題。
本文精采內容來自2023年3月號《Money錢》,掌握最新投資理財資訊,請鎖定 2023年6月號《Money錢》
(圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)
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