× 首頁 保險獎 精選頻道 購物車(0) 序號開通 影音課程 登入/註冊
把租金當現金流來源的 5 大缺點 買房出租最大的優勢在於會有一種安全感,因為「有土斯有財」一直是華人社會根深柢固的觀念,很多人都認為土地、房子是種只升不貶的資產,從心理層面來看,買房的最大優勢就是會很有投資紀律,因為不管怎樣你都會盡可能擠出錢繳房貸。 但是想要當包租公、包租婆,穩穩賺取租金當被動收入,除了一開始你要有房,也就是初始資金門檻比較高以外,你還可能會忽略一件事,即買房出租的各項成本其實非常巨大,而這也導致租金是種很差勁的被動收入方式。 買房出租歸納有以下 5 種成本: 負債的利息成本:假設現在我們想買一棟 2 千萬元的房子,貸款 8 成,頭期款是 400 萬元,房貸 1,600 萬元的部分採 30 年本息均攤,目前 5 大行庫房貸利率平均是 2.1%,算下來每月要繳的房貸大約是 6 萬元。 房屋折舊和維護成本:估價人員會根據房屋價值的損耗程度,從原價或殘值中扣除一部分的價格,進而讓現值跟房屋狀態相匹配,這種行為稱為折舊,一般房屋每年平均折舊率大約是 2%~3%。 稅負與其他成本:也就是每年要繳地價稅、房屋稅、所得稅、管理費、地震火災險等等。這些成本會因不同因素有所差異,有些人加總起來很高、有些很低,必須在事前就計算清楚。 資金的機會成本:這是最多人會忽略的地方,也是買房出租最恐怖的成本所在。2 千萬元房產的自備款 2 成加上 10% 的前置成本(仲介費、裝潢、家具、代書、稅費等等),一共是 600 萬元,這些資金也可以選擇投入股市,而正是這種選擇上的差異造就了機會成本。這個機會成本有多重呢?⑴根據全台 3 大房價指數,過去 20 年房價平均每年漲幅約 4.5%~6% 左右。⑵證交所公布的加權大盤報酬指數過去 20 年為 9.8%。⑶0050 過去 20 年平均年化報酬率約 10%。 時間成本:房子出租前需要花時間帶人看房,租客碰到修繕問題可能要親自出馬,這些都很耗費時間跟心力,畢竟投資股票沒人會半夜叫你修冷氣。如果房東沒有時間管理,可以委託專業機構代管,費用通常是租金收入的 10%。 所以,買房出租與投資股票,你認為哪一種被動收入投報率最高呢?   觀看更多內容,歡迎訂閱《Money錢》雜誌 (圖:shutterstock,僅示意 / 內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

清流君:把租金當現金流來源的 5 大缺點!

2023/09/14
租金 , 現金流 , 買房 , 股票

把租金當現金流來源的 5 大缺點

買房出租最大的優勢在於會有一種安全感,因為「有土斯有財」一直是華人社會根深柢固的觀念,很多人都認為土地、房子是種只升不貶的資產,從心理層面來看,買房的最大優勢就是會很有投資紀律,因為不管怎樣你都會盡可能擠出錢繳房貸。

但是想要當包租公、包租婆,穩穩賺取租金當被動收入,除了一開始你要有房,也就是初始資金門檻比較高以外,你還可能會忽略一件事,即買房出租的各項成本其實非常巨大,而這也導致租金是種很差勁的被動收入方式。

買房出租歸納有以下 5 種成本:

  1. 負債的利息成本:假設現在我們想買一棟 2 千萬元的房子,貸款 8 成,頭期款是 400 萬元,房貸 1,600 萬元的部分採 30 年本息均攤,目前 5 大行庫房貸利率平均是 2.1%,算下來每月要繳的房貸大約是 6 萬元。
  2. 房屋折舊和維護成本:估價人員會根據房屋價值的損耗程度,從原價或殘值中扣除一部分的價格,進而讓現值跟房屋狀態相匹配,這種行為稱為折舊,一般房屋每年平均折舊率大約是 2%~3%。
  3. 稅負與其他成本:也就是每年要繳地價稅、房屋稅、所得稅、管理費、地震火災險等等。這些成本會因不同因素有所差異,有些人加總起來很高、有些很低,必須在事前就計算清楚。
  4. 資金的機會成本:這是最多人會忽略的地方,也是買房出租最恐怖的成本所在。2 千萬元房產的自備款 2 成加上 10% 的前置成本(仲介費、裝潢、家具、代書、稅費等等),一共是 600 萬元,這些資金也可以選擇投入股市,而正是這種選擇上的差異造就了機會成本。這個機會成本有多重呢?⑴根據全台 3 大房價指數,過去 20 年房價平均每年漲幅約 4.5%~6% 左右。⑵證交所公布的加權大盤報酬指數過去 20 年為 9.8%。⑶0050 過去 20 年平均年化報酬率約 10%。
  5. 時間成本:房子出租前需要花時間帶人看房,租客碰到修繕問題可能要親自出馬,這些都很耗費時間跟心力,畢竟投資股票沒人會半夜叫你修冷氣。如果房東沒有時間管理,可以委託專業機構代管,費用通常是租金收入的 10%。

所以,買房出租與投資股票,你認為哪一種被動收入投報率最高呢?

 

觀看更多內容,歡迎訂閱《Money錢》雜誌

(圖:shutterstock,僅示意 / 內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)


理財工具推薦

下載手機載具-雲端發票APP

發票獎金自動入帳

[比官方更官方的發票APP]
4500萬電子發票加開獎金等你拿
悠遊卡/一卡通/iCash歸戶消費自動同步
介面超清爽、無廣告、不惱人