租房到50歲才驚覺該買房 中高齡者購屋貸款難度高 專家教你4要訣提升成功率
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地上權住宅
人的想法會隨年齡改變，年輕時或許覺得租房好，因為省開支、住居選擇彈性大，等到邁入中壯年，可能就會開始想要擁有自己的房子，但這時買房還能談到好的貸款條件嗎？
該租房還是買房沒有標準答案，端視個人的財務狀況與人生規劃而定，只是年輕時或許還有本錢思考這個問題，一旦年齡超過50歲想要再買房，房價與貸款條件可能早就不如當年。
一位不願具名的資深房仲分享朋友的故事，而這也是許多租屋族可能會面臨的情況。她表示，某位年約55歲的朋友與先生育有2個就讀國中的孩子，生活開銷不低，幸好有親戚願意用比市價便宜的租金把房子租給他們一家四口。
只是好景不常，數月前朋友的親戚因為某些原因決定要把房子收回，朋友夫妻倆考量再租房恐怕會沒有保障，便委請她代為找房，只是房價飛漲的速度遠超過朋友儲蓄的能力，就算在市郊找到勉強可以負擔的房子，依朋友的條件和銀行也談不到較高的貸款成數與年限，最後只好放棄買房，請她幫忙找租金合理的房子，繼續當租屋族。
2個原因高齡者難租房 1做法可提升成功率
該名房仲回憶，過去幾年每當看到適合朋友的物件，都會詢問他們要不要購買，而得到的答案都是「現在房租很便宜，沒有要買房」，等到真正需要買房時，早就已經買不起了。除了為他們感到扼腕，房仲也坦言，朋友一家還能繼續租屋已經算是不錯，許多高齡單身者連想要租房都很困難。
該名房仲舉例道，她有一位62歲的單身女客戶，財力充足、身體健康，想要在台北小巨蛋周邊尋找一間月租3萬元的套房，請她代為詢問，但房東們一聽到租客的年齡及婚姻狀況，便立刻拒絕，最後在幾番考量下，決定購買同樣位於市區，總價較一般房子便宜的地上權物件。「租屋市場的確存在年齡歧視，特別是對高齡單身者不夠友善。」該名房仲不禁感慨道。
明明身強體健，無不良生活習慣，也可提出財力證明，為什麼房東就是不願意將房子租給高齡族？對此，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，「房東會擔心兩件事，一是長者沒有固定收入，恐繳不出房租，二是若生病或發生意外，可能會在屋內離世。」但這類問題也不是完全無解，她提到，若是由晚輩（子女或姪孫）代為租屋，多數房東會看在長者出狀況有年輕人善後的分上，考慮出租。
提供財力證明或保證人 有機會取得更佳貸款條件
辛苦了一輩子到老年還要為居住的問題傷神，甚至要麻煩後輩幫忙，不管年輕時多麼意氣風發，至此都早已被消磨殆盡。也難怪不少中高齡者即使知道購屋有一定的難度，仍會想要嘗試，以便能擁有一個真正屬於自己的家。
中高齡者購屋最可能遇到的困難是貸款年限，目前大部分銀行規定，貸款年限與年齡兩者相加不得超過70年或75年；例如年齡60歲，想申請20年房貸，則「貸款年限＋年齡」等於80年，銀行通常不會核貸。不過凡事都有轉機，徐佳馨指出，若購屋人能夠提出其他有利的條件，就有機會談到較長的年限。
其中一個條件就是提供財力證明。購屋人可提出個人名下存款、有價證券、具備保價金的保單等憑據作為資產證明，價值越高，談判籌碼也越大。另一個有利條件是成為該銀行的VIP客戶，即與銀行往來資產達到VIP門檻，也能有加分的效果。
徐佳馨舉例，她的一位女性友人年輕時忙於工作與照顧生病的父母，而沒想到要買房，等到年屆60、父母離世後，才驚覺自己一直沒規劃老後的居住問題，幸好父母留給她一筆遺產，且本身也有投資理財，最後該名友人跟銀行談到貸款20年的條件，順利買房。
若提不出額外的有力資產該怎麼辦？徐佳馨表示，可向銀行提供保證人。多數銀行可接受的保證人為借款人的二等親以內親屬，包括配偶、父母、祖父母、兄弟姊妹、子女、孫子女等，若上述親屬平日信用良好，且能提出有力的資產證明，將有機會幫助購屋人談到較佳的貸款條件，若是能由保證人提供具備高價值的不動產作為擔保品，則會更加有利。不過也因為保證人要負的責任非常大，徐佳馨認為這是「萬不得已」的選項。
房價高漲迫使高齡購屋族想方設法延長貸款年限，那麼若是購買房價為一般房屋5～7折的地上權住宅，是不是就能解決問題呢？對此，徐佳馨表示：「若確定本身沒有傳承房產給下一代的問題，購買地上權住宅的確是可以考慮的選項，但是地上權房產其實藏有許多陷阱，長遠來看不一定划算。」
地上權房產隱形成本多 長遠看未必划算
首先，購買這種沒有土地所有權，只有使用權的房產，無法享受土地增值的優勢；再者，就算省了地價稅，也還是要繳交高昂的「地租」。徐佳馨試算某區域相同坪數的地上權住宅與一般住宅，前者須年繳10萬元地租，而後者年繳地價稅僅約2,000元。她解釋，一般自用住宅的地價稅率僅千分之2，但地上權住宅的地租是以申報地價的1%～5%計算，落差可達10倍以上。
另外，就算地上權住宅總價較一般房產低，但銀行給的貸款成數較低，利率又偏高，減輕不了多少負擔。「若要說好處，應該就是地上權物件大多位於精華地段，比租屋划算，也可避免房東趕人。」徐佳馨補充道。
購屋首選警衛電梯宅 可離塵但不要離城
被問到高齡族購屋在地段與房型選擇上有什麼重點要留意時，徐佳馨強調：「坪數不用太大，但一定要選擇有電梯、24小時警衛駐守的大樓。」至於是否須位在市中心，她認為不是那麼重要，「交通便利、生活機能完善，鄰近有醫院，離塵不離城」，是她建議的挑屋原則。
最後她提醒，若能力許可，最好在年輕時就先規劃買房，畢竟銀行對年輕人較友善，趁年輕買房相對有優勢。
什麼是地上權住宅？
建商向國產署標下地上權土地後，所興建而成的住宅。房屋使用上與一般住宅無異，但購買人名下沒有土地產權，因此不用繳納地價稅，出售時也無須繳付土地增值稅，但政府會每年收取地租。
地上權土地有50～70年的承租期限，自建商得標土地後起算，期限到了將拆屋還地，若建物仍能使用，則直接移轉登記國有。
中高齡族買房提升貸款條件4要訣
1. 平日信用良好
2. 提供有力的資產證明
3. 成為銀行的VIP客戶
4. 請信用好、有資產實力的親人當保證人
（圖：ShutterStock 僅示意）
文章出處：《Money錢》2024年9月號
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