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加入《Money錢》雜誌官方line@財經資訊不漏接 人的想法會隨年齡改變,年輕時或許覺得租房好,因為省開支、住居選擇彈性大,等到邁入中壯年,可能就會開始想要擁有自己的房子,但這時買房還能談到好的貸款條件嗎?   該租房還是買房沒有標準答案,端視個人的財務狀況與人生規劃而定,只是年輕時或許還有本錢思考這個問題,一旦年齡超過50歲想要再買房,房價與貸款條件可能早就不如當年。 一位不願具名的資深房仲分享朋友的故事,而這也是許多租屋族可能會面臨的情況。她表示,某位年約55歲的朋友與先生育有2個就讀國中的孩子,生活開銷不低,幸好有親戚願意用比市價便宜的租金把房子租給他們一家四口。 只是好景不常,數月前朋友的親戚因為某些原因決定要把房子收回,朋友夫妻倆考量再租房恐怕會沒有保障,便委請她代為找房,只是房價飛漲的速度遠超過朋友儲蓄的能力,就算在市郊找到勉強可以負擔的房子,依朋友的條件和銀行也談不到較高的貸款成數與年限,最後只好放棄買房,請她幫忙找租金合理的房子,繼續當租屋族。   2個原因高齡者難租房 1做法可提升成功率 該名房仲回憶,過去幾年每當看到適合朋友的物件,都會詢問他們要不要購買,而得到的答案都是「現在房租很便宜,沒有要買房」,等到真正需要買房時,早就已經買不起了。除了為他們感到扼腕,房仲也坦言,朋友一家還能繼續租屋已經算是不錯,許多高齡單身者連想要租房都很困難。 該名房仲舉例道,她有一位62歲的單身女客戶,財力充足、身體健康,想要在台北小巨蛋周邊尋找一間月租3萬元的套房,請她代為詢問,但房東們一聽到租客的年齡及婚姻狀況,便立刻拒絕,最後在幾番考量下,決定購買同樣位於市區,總價較一般房子便宜的地上權物件。「租屋市場的確存在年齡歧視,特別是對高齡單身者不夠友善。」該名房仲不禁感慨道。 明明身強體健,無不良生活習慣,也可提出財力證明,為什麼房東就是不願意將房子租給高齡族?對此,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,「房東會擔心兩件事,一是長者沒有固定收入,恐繳不出房租,二是若生病或發生意外,可能會在屋內離世。」但這類問題也不是完全無解,她提到,若是由晚輩(子女或姪孫)代為租屋,多數房東會看在長者出狀況有年輕人善後的分上,考慮出租。   提供財力證明或保證人 有機會取得更佳貸款條件 辛苦了一輩子到老年還要為居住的問題傷神,甚至要麻煩後輩幫忙,不管年輕時多麼意氣風發,至此都早已被消磨殆盡。也難怪不少中高齡者即使知道購屋有一定的難度,仍會想要嘗試,以便能擁有一個真正屬於自己的家。 中高齡者購屋最可能遇到的困難是貸款年限,目前大部分銀行規定,貸款年限與年齡兩者相加不得超過70年或75年;例如年齡60歲,想申請20年房貸,則「貸款年限+年齡」等於80年,銀行通常不會核貸。不過凡事都有轉機,徐佳馨指出,若購屋人能夠提出其他有利的條件,就有機會談到較長的年限。 其中一個條件就是提供財力證明。購屋人可提出個人名下存款、有價證券、具備保價金的保單等憑據作為資產證明,價值越高,談判籌碼也越大。另一個有利條件是成為該銀行的VIP客戶,即與銀行往來資產達到VIP門檻,也能有加分的效果。 徐佳馨舉例,她的一位女性友人年輕時忙於工作與照顧生病的父母,而沒想到要買房,等到年屆60、父母離世後,才驚覺自己一直沒規劃老後的居住問題,幸好父母留給她一筆遺產,且本身也有投資理財,最後該名友人跟銀行談到貸款20年的條件,順利買房。 若提不出額外的有力資產該怎麼辦?徐佳馨表示,可向銀行提供保證人。多數銀行可接受的保證人為借款人的二等親以內親屬,包括配偶、父母、祖父母、兄弟姊妹、子女、孫子女等,若上述親屬平日信用良好,且能提出有力的資產證明,將有機會幫助購屋人談到較佳的貸款條件,若是能由保證人提供具備高價值的不動產作為擔保品,則會更加有利。不過也因為保證人要負的責任非常大,徐佳馨認為這是「萬不得已」的選項。 房價高漲迫使高齡購屋族想方設法延長貸款年限,那麼若是購買房價為一般房屋5~7折的地上權住宅,是不是就能解決問題呢?對此,徐佳馨表示:「若確定本身沒有傳承房產給下一代的問題,購買地上權住宅的確是可以考慮的選項,但是地上權房產其實藏有許多陷阱,長遠來看不一定划算。」   地上權房產隱形成本多 長遠看未必划算 首先,購買這種沒有土地所有權,只有使用權的房產,無法享受土地增值的優勢;再者,就算省了地價稅,也還是要繳交高昂的「地租」。徐佳馨試算某區域相同坪數的地上權住宅與一般住宅,前者須年繳10萬元地租,而後者年繳地價稅僅約2,000元。她解釋,一般自用住宅的地價稅率僅千分之2,但地上權住宅的地租是以申報地價的1%~5%計算,落差可達10倍以上。 另外,就算地上權住宅總價較一般房產低,但銀行給的貸款成數較低,利率又偏高,減輕不了多少負擔。「若要說好處,應該就是地上權物件大多位於精華地段,比租屋划算,也可避免房東趕人。」徐佳馨補充道。   購屋首選警衛電梯宅 可離塵但不要離城 被問到高齡族購屋在地段與房型選擇上有什麼重點要留意時,徐佳馨強調:「坪數不用太大,但一定要選擇有電梯、24小時警衛駐守的大樓。」至於是否須位在市中心,她認為不是那麼重要,「交通便利、生活機能完善,鄰近有醫院,離塵不離城」,是她建議的挑屋原則。 最後她提醒,若能力許可,最好在年輕時就先規劃買房,畢竟銀行對年輕人較友善,趁年輕買房相對有優勢。   什麼是地上權住宅? 建商向國產署標下地上權土地後,所興建而成的住宅。房屋使用上與一般住宅無異,但購買人名下沒有土地產權,因此不用繳納地價稅,出售時也無須繳付土地增值稅,但政府會每年收取地租。 地上權土地有50~70年的承租期限,自建商得標土地後起算,期限到了將拆屋還地,若建物仍能使用,則直接移轉登記國有。   中高齡族買房提升貸款條件4要訣 1. 平日信用良好 2. 提供有力的資產證明 3. 成為銀行的VIP客戶 4. 請信用好、有資產實力的親人當保證人   (圖:ShutterStock 僅示意) 文章出處:《Money錢》2024年9月號 下載「錢雜誌App」隨時隨地掌握財經脈動  

租房到50歲才驚覺該買房 中高齡者購屋貸款難度高 專家教你4要訣提升成功率

2024/09/05
中高齡 , 買房 , 貸款 , 地上權住宅

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人的想法會隨年齡改變,年輕時或許覺得租房好,因為省開支、住居選擇彈性大,等到邁入中壯年,可能就會開始想要擁有自己的房子,但這時買房還能談到好的貸款條件嗎?

 

該租房還是買房沒有標準答案,端視個人的財務狀況與人生規劃而定,只是年輕時或許還有本錢思考這個問題,一旦年齡超過50歲想要再買房,房價與貸款條件可能早就不如當年。

一位不願具名的資深房仲分享朋友的故事,而這也是許多租屋族可能會面臨的情況。她表示,某位年約55歲的朋友與先生育有2個就讀國中的孩子,生活開銷不低,幸好有親戚願意用比市價便宜的租金把房子租給他們一家四口。

只是好景不常,數月前朋友的親戚因為某些原因決定要把房子收回,朋友夫妻倆考量再租房恐怕會沒有保障,便委請她代為找房,只是房價飛漲的速度遠超過朋友儲蓄的能力,就算在市郊找到勉強可以負擔的房子,依朋友的條件和銀行也談不到較高的貸款成數與年限,最後只好放棄買房,請她幫忙找租金合理的房子,繼續當租屋族。

 

2個原因高齡者難租房 1做法可提升成功率

該名房仲回憶,過去幾年每當看到適合朋友的物件,都會詢問他們要不要購買,而得到的答案都是「現在房租很便宜,沒有要買房」,等到真正需要買房時,早就已經買不起了。除了為他們感到扼腕,房仲也坦言,朋友一家還能繼續租屋已經算是不錯,許多高齡單身者連想要租房都很困難。

該名房仲舉例道,她有一位62歲的單身女客戶,財力充足、身體健康,想要在台北小巨蛋周邊尋找一間月租3萬元的套房,請她代為詢問,但房東們一聽到租客的年齡及婚姻狀況,便立刻拒絕,最後在幾番考量下,決定購買同樣位於市區,總價較一般房子便宜的地上權物件。「租屋市場的確存在年齡歧視,特別是對高齡單身者不夠友善。」該名房仲不禁感慨道。

明明身強體健,無不良生活習慣,也可提出財力證明,為什麼房東就是不願意將房子租給高齡族?對此,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,「房東會擔心兩件事,一是長者沒有固定收入,恐繳不出房租,二是若生病或發生意外,可能會在屋內離世。」但這類問題也不是完全無解,她提到,若是由晚輩(子女或姪孫)代為租屋,多數房東會看在長者出狀況有年輕人善後的分上,考慮出租。

 

提供財力證明或保證人 有機會取得更佳貸款條件

辛苦了一輩子到老年還要為居住的問題傷神,甚至要麻煩後輩幫忙,不管年輕時多麼意氣風發,至此都早已被消磨殆盡。也難怪不少中高齡者即使知道購屋有一定的難度,仍會想要嘗試,以便能擁有一個真正屬於自己的家。

中高齡者購屋最可能遇到的困難是貸款年限,目前大部分銀行規定,貸款年限與年齡兩者相加不得超過70年或75年;例如年齡60歲,想申請20年房貸,則「貸款年限+年齡」等於80年,銀行通常不會核貸。不過凡事都有轉機,徐佳馨指出,若購屋人能夠提出其他有利的條件,就有機會談到較長的年限。

其中一個條件就是提供財力證明。購屋人可提出個人名下存款、有價證券、具備保價金的保單等憑據作為資產證明,價值越高,談判籌碼也越大。另一個有利條件是成為該銀行的VIP客戶,即與銀行往來資產達到VIP門檻,也能有加分的效果。

徐佳馨舉例,她的一位女性友人年輕時忙於工作與照顧生病的父母,而沒想到要買房,等到年屆60、父母離世後,才驚覺自己一直沒規劃老後的居住問題,幸好父母留給她一筆遺產,且本身也有投資理財,最後該名友人跟銀行談到貸款20年的條件,順利買房。

若提不出額外的有力資產該怎麼辦?徐佳馨表示,可向銀行提供保證人。多數銀行可接受的保證人為借款人的二等親以內親屬,包括配偶、父母、祖父母、兄弟姊妹、子女、孫子女等,若上述親屬平日信用良好,且能提出有力的資產證明,將有機會幫助購屋人談到較佳的貸款條件,若是能由保證人提供具備高價值的不動產作為擔保品,則會更加有利。不過也因為保證人要負的責任非常大,徐佳馨認為這是「萬不得已」的選項。

房價高漲迫使高齡購屋族想方設法延長貸款年限,那麼若是購買房價為一般房屋5~7折的地上權住宅,是不是就能解決問題呢?對此,徐佳馨表示:「若確定本身沒有傳承房產給下一代的問題,購買地上權住宅的確是可以考慮的選項,但是地上權房產其實藏有許多陷阱,長遠來看不一定划算。」

 

地上權房產隱形成本多 長遠看未必划算

首先,購買這種沒有土地所有權,只有使用權的房產,無法享受土地增值的優勢;再者,就算省了地價稅,也還是要繳交高昂的「地租」。徐佳馨試算某區域相同坪數的地上權住宅與一般住宅,前者須年繳10萬元地租,而後者年繳地價稅僅約2,000元。她解釋,一般自用住宅的地價稅率僅千分之2,但地上權住宅的地租是以申報地價的1%~5%計算,落差可達10倍以上。

另外,就算地上權住宅總價較一般房產低,但銀行給的貸款成數較低,利率又偏高,減輕不了多少負擔。「若要說好處,應該就是地上權物件大多位於精華地段,比租屋划算,也可避免房東趕人。」徐佳馨補充道。

 

購屋首選警衛電梯宅 可離塵但不要離城

被問到高齡族購屋在地段與房型選擇上有什麼重點要留意時,徐佳馨強調:「坪數不用太大,但一定要選擇有電梯、24小時警衛駐守的大樓。」至於是否須位在市中心,她認為不是那麼重要,「交通便利、生活機能完善,鄰近有醫院,離塵不離城」,是她建議的挑屋原則。

最後她提醒,若能力許可,最好在年輕時就先規劃買房,畢竟銀行對年輕人較友善,趁年輕買房相對有優勢。

 

什麼是地上權住宅?

建商向國產署標下地上權土地後,所興建而成的住宅。房屋使用上與一般住宅無異,但購買人名下沒有土地產權,因此不用繳納地價稅,出售時也無須繳付土地增值稅,但政府會每年收取地租。

地上權土地有50~70年的承租期限,自建商得標土地後起算,期限到了將拆屋還地,若建物仍能使用,則直接移轉登記國有。

 

中高齡族買房提升貸款條件4要訣

1. 平日信用良好

2. 提供有力的資產證明

3. 成為銀行的VIP客戶

4. 請信用好、有資產實力的親人當保證人

 

(圖:ShutterStock 僅示意)

文章出處:《Money錢》2024年9月號

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