做好人生中最重要的一筆交易，第一次賣房必懂的 12 堂課 對多數人來說，房子是人生中最大的一筆資產，也是一筆重要的投資，買房時要做功課，賣房時當然也要！想得到好的報酬，同時確保交易安全，有許多「眉角」要注意。近幾年房價走高，部分屋主開始興起賣房換屋或將資產變現的念頭，不過，出售房屋並不是委託房仲就能簡單解決的一件事，若不希望所託非人，或是在交易過程中出差錯，屋主們務必要親自了解售屋的各種「眉角」，才能充分利用房仲所提供的資源，提升售屋效率，甚至獲得更好的報酬。以下是賣房新手們最常詢問的 12 個問題，值得所有屋主參考。 Q1：自售好，還是委託房仲銷售比較好？ A：中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，自售和委託房仲各有優缺點，以自售來說，優點當然就是能節省仲介費，但是銷售房屋的所有流程，包括屋況整理、刊登廣告、接聽電話、帶看、簽約等，都必須自己搞定，尤其帶看最為麻煩，若屋主居住在其他住所或上班地點較遠，容易造成來回奔波，萬一被買方「放鴿子」，更會造成時間的浪費，其次也較難確保交易安全。 至於委託房仲，缺點是必須支付服務費，一般而言賣方服務費為總價的 4%，若總價較高會有議價空間；優點則是售屋流程都有專人服務，尤其房仲可協助過濾買方和集中帶看，屋主便能節省很多時間和精力，交易安全也能獲得把關。江龍名建議，若曾有交易經驗或時間充裕，選擇自售無妨，反之若毫無經驗且無暇帶看和處理瑣事，最好還是委託房仲，以免因小失大。 Q2：該如何尋找專業又有良好服務態度的房仲？ A：江龍名表示，房仲是否專業、有服務熱忱，其實從接聽電話開始就能觀察得出來，屋主可以從應答是否有 SOP、語氣是否親切有禮、能否提供具體回答等來做初步判斷，其次最好能親自至門市洽詢，藉此觀察房仲是否具有組織與管理，以及店內氛圍是否和諧、有朝氣，若以上條件皆符合，該家房仲的素質通常不會太差。除了自己尋找、觀察之外，在網路上搜尋口碑，或是詢問房仲門市附近的鄰居、店家，也能了解房仲是否優質。 推薦閱讀：新制上路倒數中，看一次就懂「房地合一稅 2.0 懶人包」終極版！ Q3：委託房仲時該簽一般約還是專任約？ A：大家房屋企研室主任郎美囡表示，如果有自己熟識或是親友推薦的房仲，而且房屋本身條件不錯，簽專任約更為有利，其一是可以免除過多房仲的干擾，其二是房仲會花更多心力去包裝、行銷物件，還能提供更完整的服務，例如拍攝 VR 看屋檔案，就能增加物件的點閱率，更快吸引到買方。若沒有熟識的房仲，或房屋條件普通，則建議多與業者簽署一般約，好處是可以增加曝光的管道，同時可以在售屋過程中比較各家的服務品質，藉此篩選出可以持續合作的房仲。 推薦閱讀：以低報高恐涉及逃漏稅！賣房算錯成本，當心要補稅又罰錢… Q4：該怎麼確認自家社區或同區域物件的行情？ A：郎美囡指出，現在政府的實價登錄資料已揭露到門牌，延遲揭露的情形也有改善，相較以往，查詢行情已變得十分便利，除了透過路段查詢，民眾也可多使用框選範圍的查詢方式。但要提醒的是，比較行情時，應參考與自家同類型且屋齡相近的物件，同時要查看實價登錄備註欄的說明，了解車位價格是否拆算、房價是否隱含其他費用（如裝潢費）等，才能釐清真正的行情水準。 Q5：售屋開價該怎麼決定？開得越高越好嗎？ A：郎美囡表示，開價並非越高越好，如果偏離行情太多，反而會讓買方卻步，導致售屋流程拉得更長。建議賣方們先參考行情後，擬定一個自己心中的理想價位，再由房仲協助調整實際曝光的開價。一般來說，若房屋裝潢過、賣相好，可適度加價，反之若屋況不佳，則建議適度減價。售屋 1～2 個月之後，若預約看屋的人一直很少，甚至於無人詢問，表示開價與買方的認知差距過大，這時建議下修開價，避免空轉。 Q6：售屋前需要將房子重新整理或清空嗎？ A：郎美囡表示，屋況整理的方式因人而異，若家中有裝潢，且狀態良好，僅須將物品擺放整齊、維持清爽舒適感即可。但若是裝潢老舊，雜物又過多，建議至少要先將雜物清空，並且適度地美化空間（例如粉刷、丟掉老舊家具、擺放植栽等），以使買方的印象加分。 假設已經搬離原屋，清空與不清空房屋各有好處。清空的好處是，原始屋況、格局可以一目了然，對於打算重新裝潢的買方來說，會是最好的狀態；不清空的好處則是，買方可以參考現有的家具陳設，以此衡量空間的規劃方式。 Q7：斡旋和要約的差異是什麼？選擇哪種較好？ A：江龍名表示，斡旋和要約的性質完全一樣，都具有《民法》上要約（締結契約的意思表示）的效力，差別在於採用斡旋出價時須支付斡旋金，一般而言金額大多在 10 萬～20 萬元之間，當屋主收到斡旋後同意出售，代表該筆交易已經成立，斡旋金會立刻轉為定金；若是採用要約出價，則僅須簽立要約書，不須支付任何費用，當屋主同意出售時交易也立刻成立。 不過實務上房仲大多會建議下斡旋，這是因為大部分屋主看到現金（斡旋金）時會更相信對方有購買誠意。其次，若斡旋成功後買方反悔不買，因斡旋金已轉為定金，賣方可予以沒收；但若是要約，當買方反悔不買時，雖然法規明定違約方須支付出價金額 3% 的違約金，但萬一買方不願支付，賣方就必須透過訴訟才有機會要回違約金，對賣方來說較為不利。 Q8：若買方出價已達到賣方底價，可反悔不賣嗎？ A：江龍名指出，當買方出價達到賣方設定的底價時，仍須賣方在斡旋書或要約書上簽名，才算是真正的成交。不過，當賣方簽署委託售屋的契約書時，即有義務在買方出價達到底價時出面簽約，因此，若買方出價已達到底價，但賣方卻反悔不賣，就必須按照委託契約上的罰則支付違約金給房仲（注意：違約金並非支付給買方），至於違約金多寡則須視委託契約條款而定。但若賣方已在斡旋書上簽認才反悔不賣，就須賠償雙倍的斡旋金（定金）給買方，若簽署的是要約書，則須賠償出價（底價）金額 3% 的違約金給買方。 Q9：自售時透過什麼管道效果較好？ A：由於網路尋屋已蔚為主流，實務上大多數自售屋主均會在 591 房屋交易網、樂屋網、好房網等平台刊登售屋廣告，以取得較好的曝光效果，亦可同時透過社區群組、社區布告欄、臉書售屋社團等發布相關訊息，或是多請親朋好友介紹牽線。不過須留意的是，591 房屋交易網等平台也是房仲搜尋房源的管道，一旦刊登廣告，將會收到大量的房仲來電，必須要有耐心一一回覆婉拒。 Q10：自售時，該怎麼拍出吸引買方的好照片？ A：首先屋內環境一定要經過整理，收好所有看起來凌亂的雜物，同時準備足夠的光源，拍照時使用廣角鏡頭，並以斜對角取景，較能營造空間寬廣的感覺。若家中有抱枕、掛畫、植栽等各種擺設，務必善加利用，就能使房屋看起來更為溫馨、精緻。此外，由於疫情關係，線上看屋越來越普及，部分房屋網提供了上傳影音的功能，若賣方擅長拍攝和剪輯影片，不妨再額外準備影片檔案，會讓物件更為吸睛。 Q11：自售時要怎麼確保交易安全？ A：江龍名表示，自售時務必選擇口碑良好的地政士（即代書）代為辦理售屋手續，同時建議一定要辦理履約保證，才能避免房屋過戶卻收不到款項的窘境。一般來說，地政士都有固定合作辦理履約保證的建經公司，賣方亦可自行尋找聲譽良好的建經公司委託辦理履約保證。 Q12：售屋時有哪些附加成本要注意？ A：郎美囡指出，售屋時有幾項成本金額較高，包括房地合一稅（或財產交易所得稅）、土地增值稅、房仲服務費等，由於房仲也會協助試算、提醒，因此一般賣方較不會忽略。有幾項成本雖然金額不高，反而容易被賣方遺漏，包括代書費、履約保證手續費、房屋稅與地價稅（以交易日為基準與買方分攤拆算）、地政登記規費、搬家費、清潔費……等，提醒賣方們預留至少 10 萬元，以免一時無法支付。 多學 2 招 賣房 Tips Q：同社區有其他物件正在出售，如何讓我的房子更有吸引力？ A：對買方來說，最有影響力的當然還是「價格」，尤其同社區內委售量大時，開價低會更有競爭力。但若不想降價，努力突顯屋況優勢也會有不錯的效果。不過要提醒的是，若是大型社區，不同棟別、樓層、座向或多或少都會有價差，如果想加快售屋速度，開價就要合理，例如位於 4 樓或面對嫌惡設施，開價低於社區其他物件，才能盡快找到買方。 Q：已經進入與買方談價階段，房仲希望我降價，該怎麼辦？ A：這要看賣方本身售屋的急迫性到底有多高，如果急著出售，買賣雙方的價格差距也不大，建議適時讓價，以免買方打退堂鼓。此外，建議善用 3 招： 第 1 招是「見面談」，俗話說「見面三分情」，當雙方面對面聊開了，通常會願意各退一步，你加一點、我減一點，便能成交； 第 2 招是「哀兵政策」，當買方財力條件好，耳根子又軟時，可用較低姿態懇請對方加價； 第 3 招是「自我推銷」，也就是利用自身房屋相較其他物件的優勢作為訴求，設法打動買方。   錢雜誌 APP 上線啦！快下載你的隨身理財寶典：https://emagazine.page.link/AtYg 更多精彩內容，請鎖定2022年6月號《Money錢》  ( 圖：Money錢，僅為示意／本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )