房市看淡觀光看壞 500億待售商旅會大崩盤？
2016/07/05
房市，觀光，商旅，
今年不少旅遊業者受到陸客縮減影響，粗估全台有高達500億元的待售商旅，接下來1季是台灣觀光業的關鍵轉折，如果調整速度不夠，明年恐將進行大洗牌。
過去5年，台北市商旅如蛋塔般從「藍海」殺成「紅海」。不管是隱藏在市區住辦或商辦大樓內，百坪面積即可營業的特色商旅，或是訴求背包客的微型旅館，甚至是上市櫃公司轉型投資的文創商旅等，跟隨政府發展觀光腳步，如雨後春筍般林立。
最明顯例子是每月約有250萬名旅客的「西門町」。根據西門徒步區街區發展促進會統計，西門町有3成左右的外國背包客，2012～2015年商旅家數從70家增加到104家，成長5成，是台北商旅一級熱門戰區。
不過，距離西門町只有10分鐘路程的重慶南路書店街，近期頗有與西門町搶市的味道，台灣房屋分析，最主要是位於台北車站及西門商圈的優越條件，受到書市式微影響以及商圈的捷運加持，短短500公尺的書店街就有14間商旅進駐。根據實價登錄資訊顯示，位於漢口街一段的華華大飯店，今年1月以22.5億元成交，買方是三普集團旗下的洛碁股份有限公司。
國內商旅的利多利空
利多
➊港、澳、日、韓觀光旅客人數成長
➋自由行高消費旅客持續成長
➌拓展購物、醫美及會展商機
利空
➊旅館高峰期過，進入轉手求售期
➋兩岸關係冷卻，陸客旅遊消費金額年減千億
➌旅館業客房供給過剩，住房率下滑
利多
➊港、澳、日、韓觀光旅客人數成長
➋自由行高消費旅客持續成長
➌拓展購物、醫美及會展商機
利空
➊旅館高峰期過，進入轉手求售期
➋兩岸關係冷卻，陸客旅遊消費金額年減千億
➌旅館業客房供給過剩，住房率下滑
待售商旅市值約500億元
不讓利 成交機會小
弔詭的是，北市私下兜售最多的商旅案源，來自西門町及站前商圈比例很高。一位建築業老闆曾經在3天內，從不同案源接獲同一間商旅脫手的訊息，「顯示屋主期待迅速脫手。」建商老闆如此評估，只是業主開出2年前天價，價格差距太大，他興趣缺缺。
不過，今年初起旅遊相關業者個個苦哈哈。根據觀光局統計，今年4月全台住房率衰退2%，其中大台北跌幅最深達6%，堪稱重災區，主要是觀光旅館房間供給量較去年同期成長6%，但住客人數年減近2%，在供給過剩、需求不振的雙重利空夾擊下，平均房價微幅衰退。而5月分陸客來台旅客已縮減12%，雖然在可預期範圍內，但相關業者也要盡快採取應變措施，尋找新客源。
曾在外商公司負責國際旅館業務、CCIM不動產投資分析師紅色子房表示，目前全省待售商旅粗估50～60棟，市值約500億元，這些待售標的又可分2種類型：第1類屬於資產處分型，有些是帶租約脫手或尚未取得使用執照，共通點是總價不高、服務陸客團客為主、住宿單價偏低、要走入折舊期等；第2類屬於旅館經營權的轉讓，脫手原因有財務操作、股東不合或管理不佳，這類型與觀光業較有直接影響，兩者「本質」有很大的不同。
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